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房地產業是國民經濟的重要部分，同時也是國家穩定、社會公平的試金石。美國的房地產市場主要依據市場規律運行，市場化程度很高，相關環節基本由市場供求操縱。政府除依靠利率、稅收調控市場外，并不直接干預。

縱觀美國近五十年的房地產市場，其住宅價格除周期性波動外，一直比較平穩。幾次大的波動出現在70、80年代和進入新世紀后的首個10年，但每次跌漲大致相當。換句話說，美國房地產在“低谷─繁榮─泡沫─衰退”的周期循環中，市場規律作用明顯。

當然，即便市場化程度很高，美國政府對房地產業依然保持一定的政策干預，尤其在居民住房領域，因為美國政府歷來把確保普通民眾買得起房作為施政重點。政策的出發點通常是面對中低收入家庭。

利率和稅收是美國進行政策調控的最主要手段。利率上升貸款成本相應增加，地產開發商的利潤空間隨即受到擠壓；同時，美國有50個州開征房產稅，稅率一般為1%至3%，住房價格上漲即意味著個人繳納稅款增加。與中國不同，在美國買房需要事先聲明房屋用途，因為“住”和“租”二者的貸款利率不同(對于買賣雙方而言，任何違規行為后果都十分嚴重)；針對房屋購買和出售時的差價，征收房地產增值稅；同時實行退稅政策，鼓勵開發商建設廉價房，為低收入者提供住房。

圖為美國的房利美、房地美兩大地產商標識（網絡圖片）

以美國在2008年經濟危機中的表現為例：2009年2月，奧巴馬政府出臺了一項高達730億美元的房地產市場救助計劃，目的是避免900萬房主的房屋被拍賣。同時，政府還特別為房利美、房地美兩大機構提供2000億美元的救助資金，用來激活房產購買和貸款。此外，政府配套出臺了一系列政策性調整，用以包括保護消費者、減少銀行高管薪資、提升銀行準備金、擴大對影子銀行體系以及金融衍生物的管理、增加美聯儲權利等。

該計劃主要力圖達到四方面內容：

一，提高美國家庭的“清償力”，放寬按揭貸款再融資限制，幫助信用好的房主獲得“再融資”便利，減少大部分家庭的月供支出；

二，鼓勵房貸機構減“月供”，保障普通家庭穩定。具體措施包括減少房貸相關支出在家庭收入中的比例，盡量使按期繳納適當月供的家庭不至失去房屋，提供債務重組機會，降低家庭月供支出，同時防止投機者利用政府救助牟利；

三，支持房利美和房地美，通過維持較低按揭利率水平，鼓勵中產階級家庭繼續購房，提振市場信心；

四，將那些信譽差的房屋購買者、地產貸款商和趁勢牟利的投資人排除在計劃之外。

可以看出，幫助低收入的美國家庭走出債務困境，渡過難關，開發真正有需要的市場源頭，扼制擠壓房地產泡沫是政府調控的核心，事實證明此舉確實行之有效。經過一系列努力，美國房地產市場逐漸穩定回暖，到2012年終于露出曙光，開始復蘇。時至今日，美國房地產市場信心重振，已成為中國投資人的重要目的地。

反觀中國的房地產市場，自開放以來，龐大的人口基數和史無前例的城市化進程，給了房地產業太多機會。然而，持續的高房價和日益擴大的房地產泡沫也讓中國的市場調控一直被詬病。

2013年年中以來，中國房地產活動指標持續走低，無論中間幾經回暖，市場低迷似乎已成共識。但2015年3月30日，央行、住建部、銀監會匯同財政部，又出臺一系列樓市新政，結合兩會期間，政府提出對樓市“支持、促進”而不再“調控、抑制房價”，托市意圖明顯。

有人說：政府對房地產是真愛。樓市不行，政府肯定救。在過去十年，伴著“收緊、松綁”、“房老板們要流道德的血液”、“政府要抑制房價，改善民生”、“穩定住房消費，支持剛性需求”等各種聲音，一個事實成為不爭：無論國家出臺什么樓市新政，總有人茁壯成長，而且就在大家徘徊觀望時，新政策一到，房價又升了！

長此反復，中國的房地產市場，是否如外界預測的那樣正處在“破裂前夜”？房價到底合理還是虛高？社會的真實需求到底在哪里？或許，他山之石，可以攻玉。

（作者Cathy Cheng，美國著名房地產專家，現居美國洛杉磯）

Cathy Cheng 2015-08-23 08:48:52