中國樓市不會“抄底”只會“抄家伙”

簡體傳統

被稱為史上最嚴的“國五條”自2010年9月29日出臺以來，及今年初“國八條”的實施，限購、限貸、房產稅、保障性住房、監督問責等“多項利器”在樓市調控中發揮了積極作用。一年來，在這些調控政策影響下，樓市成交急劇萎縮，房價過快上漲勢頭得到遏制，尤其是一線城市房價已連續兩月止漲，雖然二、三線城市房價仍呈現漲勢，但漲幅不斷收窄。然而，房價拐點時而漸近時而漸遠……（見2011年10月3日新華網）
從“國五條”到“國八條”，中國樓市逐漸實現由裂變到釀變到的“嬗變”，效果不很明顯；縱觀中國樓市近幾年來，特別是近一年來的發展與嬗變歷程，目前不會出現“抄底”跡象，倒有一副“抄家伙”和“海底撈”之架勢；百姓呼吁：“國五條”“國八條”拿什么拯救樓市？拿什么撫慰“蝸居”“群居”群體的心靈？
從房價問題根源來看，我國住房保障嚴重缺位是其根本問題；某些樓市打折促銷實為“明降暗升”是其本質問題；有的城市房價下降隨輿論導向達成統一性，實則分裂性樓市是其核心問題；有的地方視土地和房地產稅收為財政命脈是其關鍵問題；房價“泡沫”過大與百姓收支增幅不成正比是其焦點問題。
可笑的是，居然有個別專家分析稱，房地產商目前“假摔”很難過關。筆者看未必，“上有政策、下有對策”。反之亦然，一旦時期成熟，高企位的樓市還將吹響新一輪的“漲價集結號”。這是一種可怕的危險信號，理當警惕。
第一，供求失衡房價冷熱不均。按“國五條”規定，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數，其后20個城市限購。2011年初，“國八條”要求在一定時期內，嚴格制定和執行住房限購措施，其后43個城市限購……一年來，在“限購令”影響下，需求銳減，限購城市與非限購城市房價呈現冷熱不均的態勢。有專家預測，一、二、三線城市新建商品住宅環比價格均有可能下降的“指數”不會很明顯。這對于目前供需緊張的房地產市場而言，還是“皇帝的女兒不愁嫁”，談何對高房價的調控？即使不限夠，還有什么人會囤積炒作房產？　
第二，限購令房地產按兵不動。對房地產商而言，“國五條”“國八條”公布歸公布，調控歸調控，只見穩，未見降，有的還有小幅漲。即便“兵臨城下”，大多一線城市依然“按兵不動”。對于玩轉了“數字游戲”的中國房地產商們，對于這些“小兒科”自然也不屑一顧。有道是，有錢能使鬼推磨。而現如今即使有錢的鬼都不知道房價是真跌還是假摔？當今中國樓市可以用這樣一個公式來形容，即房價=偽跌+假摔≠國樓政。有人戲言，這房價真跌還是假摔鬼知道。再說，房價真跌還是假摔咋衡量？無法確定。主次顛倒，“當局者”始終“清”，“旁觀者”反而“迷”。真可謂“洋和尚念經”，只聞其音，不懂其意。
第三，限貸拖不垮地產資金鏈。“限貸”、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，房地產企業的資金鏈逐漸加壓。即便在資金不斷趨緊的情況下，樓盤業績也在不斷下滑，卻依然扼不住房地產“死扛”的“惡象”。房地產將繼續以“死扛”怪象來堅守其“追求高回報和高利潤”的陣地。當然，也會有少數房地產商以降價來促成有效成交的有效途徑之一。未來一段時間內，開發商也會以推盤及打折促銷的力度來“緩和”目前這種緊張局勢。
第四，問責制未發揮應有作用。“國五條”“國八條”出臺時其中規定了最嚴厲的一條：要嚴格實施問責制，對調控政策落實不到位、工作不得力的相關負責人要進行約談直至追究責任。但令外界疑惑的是，并沒有看到因為房價高漲而被問責的官員。有業內人士坦言，欲通過問責制落實調控政策直到房價下行仍有難度。值得肯定的是，在調控政策落實過程中，問責機制還是起到了一些作用，因為一線城市的房價已基本得到了抑制。但是總體而言，問責的作用仍然有限。然而，到了落實層面，地方政府就擁有很大的自由空間。從近期一些二、三線城市在執行新一輪限購政策上的抵觸情緒和博弈態度，看到了問責制的無奈和無力。
第五，保障房法律制度不完善。國家統計數據顯示，今年1至8月，全國保障房開工率達86%。加快保障性住房建設是實現房屋回歸居住屬性的一個長期解決路徑，包括公租房在內的保障性住房數量的增加，將有利于抑制房價過快上漲和改善供需矛盾。為加大保障房建設，督促地方政府貫徹落實政策，鼓勵企業參與保障房建設，政府出臺了一些涉及土地、融資、稅費優惠等方面的政策措施，這些政策出臺及時、力度不斷加大、措施更加具體，對我國的保障房建設起到一定的積極作用，但是我國的保障房在法律、制度和政策上還需要完善。一是我國保障房建設缺乏法律保障。特別是各地方政府建設保障房沒有法律約束。二是保障房建設和管理機制不健全。特別是地方政府、房地產開發企業、金融機構等相關機構的探索積極性不高。
第六，抑制樓市需力破八大怪。要想高房價緊急迫降，至少要破解八大“怪象”：一是嚴控地方政府的賣地財政不良現狀，同時警惕高價土地導致的高房價的怪象；二是嚴控地方政府稅收甚至支配的預算外收入，皆依靠出讓土地和向房地產征收稅金來支撐的怪象；三是嚴控一部分開發商為謀求暴利，投機倒把，空手套白狼，只賺錢不管老百姓死活的房地產開發的怪象；四是嚴控因審批、規劃、招投標、施工、采購、質量監理、驗收評估等造成腐敗隱患的怪象；五是嚴控金融機構為某些“黑色地產商”提供財力支撐的怪象；六是嚴控房地產經濟成為地方GDP的核心組成部分的怪象；七是嚴控無規劃、無規則地開發地產的怪象；八是嚴控炒房團等不良銷售和買賣樓房的怪象。只有力破這等怪象，讓房地產原有的“社會公共性”和“空間居住權”歸還于百姓，這才是13億多人民的真正福祉。
第七，防止偽跌和假摔忽悠人。有專家預測，“金九銀十”向來是樓市的銷售旺季，目前開發商、購房者、中介等市場各方已擺開深度博弈的架勢……隨著流動性的不斷收緊，房地產資金鏈更是日益緊張。成交低、存貨增、資金少——三重壓力能否加速價格深調？從目前的降價情況來看，市場仍然以小幅度、部分樓盤、局部戶型、中小房企降價為主，尚未進入普降階段。多數購房者仍在期待房價的進一步下降，這種觀望心理或推動四季度房價迎來深度回落。然而，房價深度調整的跡象卻并不明朗，未來樓市的走向引人關注。各地樓市降價之風真真假假，真亦假，假亦真。一時間，讓百姓真假難辨，職能部門卻表現得愛莫能助。
第八，重振重塑房地產商責任。我們不會忘記，溫家寶總理年初接受中國政府網和新華網聯合專訪時的肺腑之言：“政府抑制房價有信心，下決心抑制炒房團。”同時，總理還對房產開發商語重心長地提出告誡：“房地產商作為社會的一個成員，應該對社會盡到應有的責任，身上應該流著道德的血液。”自“房地產”三個字在中國成為“名詞”，繼而成為一種“產業”之后，便很快被各級地方政府“GDP”取而代之。從而導致了中國房地產“連環綁架”經濟、政府、百姓、腐敗，甚至還“綁架”了中央。即使2010年共有94家央企退出房地產，也未“撼動”早已“變態”的中國房地產。如今，房地產成為中國政府之殤，高樓市成為13億多人民之痛！
由此可知，房地產調控的根本目的是為民生謀福利——通過增加供應、抑制投機、去除泡沫，使房價逐漸回到合理水平，讓更多老百姓通過自己的努力，能夠在市場上買得起房，改善家庭的住房條件，提高生活水平。調控表面上看是政府在用“有形的手”調控一種商品的價格和市場，實際上，是政府通過一系列有效措施，讓更多人能通過市場這種效率更高的手段解決住房問題。
百姓心中自有一桿秤——指望通過房地產商來實現“居者有其屋”而真降價，那簡直就是癡心妄想。只期望不要再讓房價繼續上揚和持續高企，這就謝天謝地了。顯然，這是百姓出于無奈后的期盼，這更像是百姓絕望中心靈的慰籍。（熊傳東）