『房產觀瀾』 [經驗交流]一個中國房奴的頓悟

簡體傳統

前一段時間，在網上寫過一個帖子，是討論中國的房地產的，帖子發了之后，引發了不少人的討論，這里面有同意的，也有不少是批判的。由于那個帖子是隨性而寫，所以寫的很隨意，有很多語法錯誤，前后也銜接不上。所以就將之前寫的內容重新整理了一下，又加了寫內容，準備系統的寫一下自己的想法。目前已經寫了大概有十章左右，剩余的還正在寫，先發上來，求大家指正，批評的還是贊揚的都歡迎，特別歡迎有實質性的意見，希望大家不要無事生非的謾罵就好了，在這里先感謝大家的支持了。
本來不想說這么多的，可是由于天涯有規定，發帖必須要滿五百字，所以只能羅嗦了半天，希望大家不要煩。
好了，應該差不多了，先來個目錄。
目錄

前言
第一部分表象
第一章房價有多高
第二章房子多不多
第三章誰在賣房子
　　第四章誰在買房子
　　第五章未來向何處去
　　第二部分本質
　　第六章表象與本質
　　第七章人口紅利、經濟增長和房價
　　第八章城市化與房市泡沫
　　第九章中國的宏觀經濟與房價
　　第十章中國房地產政策的演變
　　第三部分歷史
　　第十一章瘋狂與理性-泡沫經濟的演變途徑
　　第十二章日本房地產泡沫
　　第十三章民國時期的通貨膨脹
　　第十四章法國密西西比泡沫
　　第十五章海南房地產泡沫
前言
　　
　　2002年大學畢業前夕，王石來我們學校做了一場演講，宣傳萬科的。關于萬科我倒沒留意，只記住他說北京的房價太高。當時北京申奧剛剛成功，所以有人拿這個說事兒，但王石依然堅持，態度十分堅定。
　　我在大學一直不務正業，專業學的不怎么樣，可是酷愛經濟學，對于經濟史上的歷次經濟泡沫諸如荷蘭郁金香狂熱、英國南海危機、美國1929經濟大蕭條、日本“失去的十年”、中國海南房地產泡沫崩盤、東南亞金融危機如數家珍。
　　加上王石這么一忽悠，在房價這件事情上，我成了一個堅定的看空者。從2003年進北京，就等著目睹北京房價的暴跌，可是結果卻是眼看著北京的房價一路從五千漲到一萬，一萬漲到兩萬，兩萬漲到三萬。
　　后來我再度復習經濟學，才發現原來是自己學藝不精。泡沫最終總會破裂是沒錯，可是什么時候破卻是個大問題。歷史上每一次泡沫經濟的初期和中期，都會有不少理性人士出來警告人們“有泡沫了，請注意！”但是這個時候，泡沫卻從來都不會破裂，而是會繼續漲下去，通常緊接而來的還會是瘋狂的上漲，上漲的程度足以摧毀那些理性人士們的信心，等到這些人一個個都被無情的現實打擊的意志全無，再不敢出來大放厥詞的時候，甚至連他們都相信泡沫會永遠持續下去的時候，卻往往是泡沫破裂之時。
　　而所有研究泡沫經濟的人都沒有提及的一個事實是，雖然泡沫破裂時，資產價格會大幅下跌，相對于頂峰時的價格，泡沫破裂之后的資產價格確實很低，但是與泡沫剛剛起來時的價格比，往往還是高出很多。
　　就以這一次中國的房地產市場的泡沫來說，現在悲觀者預測說2012年房地產可能會跌30、40%，甚至是50%，可是以現在的價格來看，即便是跌了50%，仍然相當于2008年時的價格，相比于泡沫剛剛開始時的2003年的價格，甚至是2005年、2006年的價格，還是高了很多。
　　造成這樣的結果有兩個原因，第一是從長期趨勢來看，各種資產的價格都是呈螺旋形上升的，就如同社會發展一樣。雖然資產價格是由上升、下跌這樣一個個波浪構成的，但是從大趨勢來說，后一次的低點一般總是略高于前一次的低點。你看中國股市從出現到現在不斷上升下跌，可是相比于剛成立時，指數還是增加了很多，2007年跌的那么慘，還有1700多點，剛成立的時候的基數是多少，100點。第二個原因是貨幣購買力的不斷降低。現在全世界大多數國家用的都是信用貨幣，對于信用貨幣來說，通貨膨脹是必然的，而在經濟出現泡沫時，通貨膨脹往往也比較大，到了泡沫破裂的時候，資產的表面價格還會比泡沫初起之時高了很多，這里面有一大部分是通貨膨脹的原因。就拿現在人民幣購買力來說，雖然僅從官方公布的CPI來說，從2000年初到現在，可能貨幣的購買力降低并不是很多，可是我們都明白，實際上這十年來貨幣的購買了的降低是十分大的。
　　所以，每一次泡沫經濟的發展過程中，在早期和中期買入的人，基本上都能賺錢，即便是你從早期買入一直持有到最后泡沫破裂，資產價格已經跌去了大半，相比早期和中期的價格，往往還是有利潤的。這么一盤算在泡沫的成長過程中，如果你看不清局勢，那么看多勝算的概率通常大于看空，因為在泡沫的成長過程中，上漲過程持續的時間通常很長，而從達到峰值，再轉入下跌的過程，相比之下，持續的時間要短的多。
　　當然，我這么說，絕不是勸人們現在還去買房子，因為從種種因素來看，現在中國的房價即便是沒有見頂，離頂峰也應該不遠了。在資產泡沫的發展過程中，價格是非理性的，所以，不排除現在的房價還會上漲個20～30%甚至更多，但是開始下跌的時間絕對也為期不遠了。因為支撐泡沫經濟中資產價格繼續上漲的因素就是心理和資金，心理就是人們相信房子的價格會繼續上漲，所以有買入的想法，資金就是還有大量人投資進入市場買入資產，可是看現在的房價，連過去熱衷投資房子的人，都覺得高的離譜，開始紛紛離開，而泡沫時期的資產價格，歷來都是非漲即跌，所以，從現在的局勢來看，房地產這個大泡泡，離破裂的時候確實是不遠了。
　　（不過，如果有生之年你再遇到類似這一次中國房地產市場的泡沫經濟，倒是不妨按照我上面提到的觀念操作一下，在泡沫的初期和中期，完全不必過分的理性，可以大膽的跟著盲目的人們買入。也許你覺得下一次泡沫的來臨十分渺茫，可是人的一生將近百年，經歷個幾次類似的泡沫毫不稀奇，你只要抓住一兩次機會，就能改變一生的命運甚至包括你后代的命運。）
　　因此，如果你現在打算買房子做投資，那確實需要慎重考慮了，先不說價格未來肯定會下跌，只要不漲或只是微漲，投資房子就是賠錢的事情，因為投資房地產實際上是有很大的交易成本的，沒有足夠的上漲空間，是無法彌補這些交易成本的。
　　但如果是因為自住需求，在短期內必須購買住房，那就是另外一種情況了，我絕不會像很多人那樣，勸人們去租房甚至是賣掉現有的住房。因為就現在的國情，自己有住房相比租房，確實能夠大大提高生活品質，這是一個不可回避的事實，更何況住房還涉及到戶口、小孩入學的問題。不過，鑒于當前的局勢，如果買房，應該注意不要買總價過高、按揭太多、超過自己支付能力的房子，而且應該在財務上留有一定的余地。這是因為未來的幾年，中國經濟很有可能遭遇極大的危機，如果現在超過自己的財務能力按揭，一旦未來經濟不景氣，就有可能把自己帶入非常悲慘的境地，另一方面，即便是從現在的經濟能力來看是可行的，如果未來經濟不景氣，遇到減薪甚至是失業，也會因為房子問題使自己立即進入財務困境。日本上世紀九十年代房地產泡沫破裂的時候，曾經有無數的日本人因為在經濟繁榮時買入高檔物業而面臨嚴重的財務危機。
　　回頭說我跟房子的事情， “復習經濟學”是很久以后的事情，如果不是父母、準媳婦和未來丈母娘的壓力，我當年還會繼續看空下去。可是形勢逼人，2008年的時候，在這“三座大山”的壓力下，依然堅持看空的我，還是在望京買了自己的第一套二手房。一居改造的小兩居，七十八平米，平米價一萬三，總價一百萬出頭，首付五十多萬，還有十年的貸款，月還款額度人民幣六千二百一十八元。
　　買了房子之后的好處是，看待事情的態度更加客觀和平和了。人都有很嚴重的心理暗示，就好像炒股票，牛市踏空的人，總是覺得股票會跌，拿著股票的人呢，即便大盤從6000點都跌到了1600點了，還是從各個角度給自己解釋，大盤會漲回去的。買房子也是一樣，沒買房子的總是覺著房子要跌了，有幾套房子的人，則天天想著房子會漲，一聽有人說樓市要跌馬上就罵街。
　　有一套房子的人心態最好。因為房子漲了，雖然賬面價值增加了，可是也不能賣了獲利，房子跌了嗎，賬面上看是虧了，可是好歹貸款也沒多少了，不會因此倒閉破產，而且真要跌了，還有機會換套大點的房子呢。我周圍的人，有一套房子的人，雖然從心理上來說，應該盼著漲才對，其實多數都在盼著跌呢，這樣才有可能換套大一點的或者是離城近的房子。
　　最后說說未來房價的趨勢，雖然從短期來說，預測房價是很困難的，因為從短期來看，市場價格的表現摻雜了很多因素，這里面有真實的需求，也有投資、投機的因素，投資也好，投機也罷，跟人的心理關系很大，所以短期價格很難預測，而如果想預測時間，就難上加難，需要的不僅是超人的頭腦，還要有過人的直覺與心理，實話說，我做不到這一點。其實別說是我，偉大如費雪、凱恩斯、格雷厄姆都曾經在美國1929年的股市崩盤中賠的一干二凈，曾經預言東南亞金融危機的諾貝爾獎得主克魯格曼，也說不出市場開始下行的具體時間，只能是定性的做做分析。想來想去，這世界也許只有索羅斯能夠做到這一點，可他也不是百發百中。
　　不過，從中長期來看，價格的走勢最終都會受真實的供給和需求、受表象背后的宏觀經濟形式的影響，所以房價的中長期趨勢還是可以分析的。我這本書會包含以下一些內容：
　　1. 目前中國房地產市場的形勢，以及背后的宏觀經濟形勢。
　　2. 中國房地產市場未來的發展趨勢。
　　3. 中國和世界經濟歷史上的一些類似的泡沫經濟的情況，它們的起源、發展和結果。
　　我希望我寫的這些東西至少能對以下一些人群產生一點作用。
　　一是正在為買房而焦慮不堪的年輕人們，其實大可不必。雖然我不敢像很多人那樣拍著胸脯說一兩年之內，房價必然大跌，但是只要把時間再放長一點，那么房價一定會恢復正常，屆時大部分人買房并不會像今天這樣艱難。當然，房價恢復正常的途徑會有不同的可能性，也許是從現在開始就逐漸下跌，房地產進入熊市，但是也不排除政府通過通貨膨脹的方式，逐漸抬高人們的名義工資和其它產品的價格，從而使的房價回復正常。如果經歷的是第二種途徑，對很多有積蓄的人來說，是一個財富洗劫的過程，特別是小有余財的中產階級，因為富人們的財產一般不會是儲蓄，而是以各種資產的形式體現，通貨膨脹對他們的沖擊也不會太大，而窮人們呢，就像現在一無所有的年輕人，在這個過程中會覺得生活很艱難，不過也不會有多大的損失，反正也是一無所有嗎。
　　二是有權力做決策改變現狀的當權者們。現在房價問題之所以如此熱鬧，是因為它已經不是簡單的某個商品的價格問題了，而是已經深刻影響到整個社會，并且已經改變了正常的社會秩序和社會激勵導向。這種導向會對我們社會產生長久的、深刻的負面影響，對于社會和經濟的損害將是難以估計的。
　　雖然我個人一直都明白，要想在這個社會混的好一點，絕對不是簡單的依靠能力和學識就可以。可是對于整個社會來說，要想健康的發展，那還是要有一個基本上的價值導向，這個價值導向簡單說就是，聰明的要比不聰明的混的好點，努力的比不努力的混的好點，在公司里面職位高的人要比職位低的人有錢點。
　　不過，僅僅因為一個房子，現在中國社會的價值導向和激勵已經完全扭曲。
　　以我們公司來說，現在成功的標準基本上和工作、奮斗這些詞語無關了，而是要看你是否及時做了“正確”的決策，在北京及早買了房子，如果父母恰好有點錢，自己行動又夠迅速，比別人早一步在北京買了房子，甚至買了兩套三套的，那你要比做什么總監、部門經理“成功”多了。我們公司的一個清潔阿姨，因為拆遷，儼然已經家資千萬，絕對比我們部門中任何一個人都成功。實際上，這一現象對于大家的激勵也是很明顯的，因為相比現在的房價，你比別人每個月多掙三千、五千，基本上沒有任何實質意義，別人只要比你早兩年三年買房子，那你現在就是再干二十年、三十年，可能也趕不上他的家產。所以工作、奮斗對人們來說，已經沒有太大意義。
　　從短期來看，GDP、供給、需求這些數字都對于經濟都有非常重要的作用，可是從長期來看，這些都是過眼煙云，不過是數字而已，真正決定一個國家實力的還是數字背后實實在在的生產力和科技水平，而這是要靠全體國人，特別是年輕一代的創造力和埋頭苦干的。不過，當年輕人們都背負著沉重的經濟負担，每天為了還房貸而奔波時，他們是沒有辦法安下心來，踏踏實實的奮斗和創造的。我們常常說國人目光短淺，不能沉下心來做事，而西方人做事更踏實，追求長遠的目標。可是，我們不敢奢望像西方人一樣擁有高福利，只要年輕人們的負担稍微減輕一些，房價比現在降低一半，看看現在年輕人們是不是會更踏實，更有創造力。
　　前些日子看了一篇文章，說民國時期是中國近代思想最活躍，最有創造性也最人才輩出的年代。在那個時代，一個教授的月收入是400～600銀元，副教授是260～400銀元，講師是160～260銀元，這是1927年國民政府教育委員會制定的大學教員薪俸標準。當時的物價水平如何呢，在北平，一個銀元可以請一頓涮羊肉，上海一個銀元能買兩份西餐。而在北平，一個四口之家，80銀元就足以維持體面而正常的生活。胡適1917年剛入北京大學做教授時，薪水260銀元，當時和同鄉合租了一處房子，房租一個月是六個銀元，平均每人分攤三個銀元，在北大的食堂包伙，每個月開銷不到六個銀元，而且伙食很豐盛。這樣的生活比他在美國要優越的多，所以胡適很滿意，從此就安心于學術研究了。如果今天的中國能夠回到低稅負、低負担、高個人收入的時代，年輕人們不用在為了工作、房子、結婚、孩子、子女教育這些問題而整日奔波時，他們自然也就能將精力用于個人能力的培養，能夠踏踏實實的做學問和工作了。
　　從這個角度來看，現在的房價問題實在已經成為關系到國計民生的大事了，可是人們僅僅看到了現在房價問題給人們生活帶來的艱難，當權者担心的是由此帶來的人們的激烈的反應，可是大多數人都忽略了由于房價問題給社會秩序和價值導向帶來的深層次的影響，而這種影響對于國家未來的發展帶來的損害比人們看到的問題可能更嚴重，影響也更長久。
　　我把這本書分為了三個大部分，分別是表象、本質和歷史。
　　第一部分叫做表象，又分了五章，分別是房價有多高，房子多不多，誰在賣房子和誰在買房子，最后是綜合分析。房價高低是最后的表象，而房子多少、賣房子和買房子的人一起構成了供給和需求，是決定房價的原因。不過這些原因也不過是由于眾多復雜的經濟因素所導致的，所以我一并將它們稱為表象。
　　第二部分是本質，與第一部分的表象相對應，這一部分講述的就是表象背后的決定性因素，最后這些因素都會歸結到需求或者供給，從而最終決定房價，主要涉及到的因素包括人口、城市化進程、宏觀經濟形勢和政策的影響以及近三十年來的房地產政策的演變。
　　第三部分是歷史。這一次中國房地產的熱潮，是泡沫經濟已經無疑。在人類的經濟史上，各種各樣的泡沫經濟已經層出不窮，這一部分就給大家展示一下經濟史上的一些主要的經濟泡沫，特別是和這一次中國房地產泡沫比較類似的情況。