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房地產“大廈將傾”中共無力阻止 債務、產業、人口危機紛紛來襲 全球緊張觀望            

圖：一些經濟學家認為，很大程度靠“政策”支撐的中國房地產“大廈”正在崩塌，這將暴露出建立在沙灘上的所謂“中國奇跡”的真實面目。

中國的房地產市場對于很多觀察者來說是一個謎一樣的存在，包括中共體制內經濟學者在內，幾乎所有觀察人士都根據日本、美國等國房地產崩盤的歷史認定中國房地產存在嚴重泡沫，且終將破裂。

然而，從美國次貸危機引發金融海嘯后的幾年間，種種關于中國房地產市場泡沫將破裂的預言似乎“一一落空”，讓不少人覺得這種警告似乎只是“狼來了”，甚至認為中共的“專制獨裁”在避免房地產市場的崩盤方面具有天然優勢。

然而泡沫終究不可能無限膨脹，中共過去幾年間的種種措施實際上是對本應破裂的泡沫施壓，迫使泡沫在整體經濟中不斷蔓延，演變至今，中國整個經濟已經如同一座即將爆發的火山，中共的政策高壓或許能再延后一點這種爆發，但其后果只能是讓這種爆發來的更加猛烈。而跡象顯示，高壓措施已經走入末路。

房地產市場下行成全國性趨勢

美國財經雜志《石英》網站(Quartz)在5月6日的一篇報導中表示，預測的中國房市泡沫破裂可能最終到來。雖然一系列個別城市自從2012年以來已經看到他們的房地產市場崩潰，但是在2014年第一季度，這個趨勢變成全國性的。

報導引述野村證券分析師張智威的話說“幾乎每一個衡量房地產市場的主要指標都顯示全國性的下行趨勢”，野村證券這星期發布的最新報告直言中國房地產泡沫已破裂。張智威表示，中國房地產投資每下滑6%，將導致GDP增長下滑1%。

萬科副總裁對房市觀點引關注

五一期間中國房地產市場出現成交、房價雙雙下滑，而中國最大房企萬科副總裁毛大慶在此期間的一個內部講話流出，講話通過翔實的數字，為2014年中國房地產市場“把脈”，盡管其在做結論時語帶保留，但顯然對市場前景極為不樂觀。

除了房地產本身，毛大慶講話最后特別提到房地產行業和中國整體經濟其他方面牽一發而動全身的聯系所導致的巨大風險，以及中國人口結構變化所導致的長期風險。這一講話除了在中文網絡上廣泛傳播外，也引起了海外財經媒體的關注。

超級泡沫I：資金斷鏈

《石英》文章說更糟糕的是，房地產是中國金融系統的關鍵。野村證券說，五分之一的未償還貸款是物業貸款，而在2005年，這個比例為14%。然而這只是記錄在銀行資產負債表上的貸款，開發商也大筆從“影子”渠道借錢。

然而隨著房市成交量和房價的雙雙下滑，一些開發商面臨資金鏈斷裂。5月6日傳出消息，主要因資金鏈出現問題，中國百強房企光耀地產因多個樓盤交付不了，公司目前面臨倒閉，并被列入全國失信被執行人名單。

開發商很大部分的貸款使用其計劃建造的物業作為抵押品，或者基于未來物業銷售中所預期的獲利。毛大慶在講話中表示，中國目前屬于毒品吃上了癮戒不掉的狀態，不斷的刺激，導致中國經濟體系中隱藏了很多很多潛在的泡沫。

超級泡沫II：透支未來

野村證券在其報告中表示現在防止一個災難性的破裂可能已經太遲了，但野村建議政府將需要啟動財政刺激和放松貨幣政策來鼓勵借貸，同時地方政府將需要放松購房限制——目前許多城市已經這樣做了，而中央政府似乎默認這種做法。

但《石英》雜志引述毛大慶的話說，野村報告中提出這些措施可能已經沒有效果了。他表示，過去10多年政府通過過度依賴貨幣政策刺激經濟吹大了房市泡沫，但中國長期經濟健康所依賴的創新行業卻在這個過程中被“淘汰”。

他表示過去10多年很大程度上由房地產熱催生的GDP增長透支了中國經濟的未來，他表示，財政刺激的大量的貨幣最終都回到了土地和房地產中，在金融和房地產領域空轉，但這些是無法為未來創造價值的行業，“都是一時快樂的行業”。

超級泡沫III：人口災難

除了短期的問題，毛大慶也強調人口的影響：因為中共的“計劃生育”政策，中國人口正在快速老齡化，在未來二十年，可能出現5億人撫養9億人的情況，勞動者可以花費在住房上的可支配收入將越來越少。

JL Warren研究公司將毛大慶的觀點進一步發揮，論證人口將可能如何解釋目前的房市需求崩潰。中國的出生率在1987年達到高峰，由于這些人口大約在25年之后結婚，這意味著對“組成新家庭”住房的需求在2012年觸頂回落。

在信貸廉價和充沛的時期，開發商瘋狂的推出新樓盤。由于住房平均花費2.5年修建，開發商在未來兩三年里將囤積更多過剩的房屋——他們需要出售這些住房以償還貸款。面對逐漸減少的需求，他們將不得不削減價格。

毛大慶最后說，自己感受到了“一絲涼意”，很多城市房地產市場經歷這一輪“非政策性調控的蕭條”后將長時間如此，“如果這個城市長時間沒有人口的導入，經濟結構沒有明顯的變化，幾乎看不見這個城市憑什么房價再貴”。                                                                                        

2015-08-23 08:38:07