第二章 九十年代的“圈地運動” 

　　※ “圈地運動”在中國的展開

　　本節分析了中國自1987年至1992年的“圈地運動”（政府批評為“開發區熱”）在我國展開的政策背景：第一階段采取非市場化手段：行政劃撥，第二階段是非市場化手段和市場手段，即行政劃撥和土地有償轉讓相結合，但以前者為主，這種劃撥方式的缺陷使中國的房地產市場成為尋租活動最猖狂的領域。

　　

　　※ 權力滲透“圈地運動”

　　本節主要分析了廣東、海南、廣西北海、北京、上海等有代表性的地區，在權力這只嚴重變形的手作用下，土地供給總量失控、土地供給方式失調的嚴重局面。

　　

　　※ 權勢者的盛宴-----瓜分國有土地收益

　　本節通過許多事實，展示了國有土地收益如何在和土地沾邊的各級權力部門的共同作用下，大量流失到個人口袋這一事實。并分析了“圈地熱”給中國經濟帶來的嚴重后果：首先，政府通過出讓土地只得到很少收益，大部分收益都通過各種“灰色渠道”流失，從而使權力部門中人受益，形成了最具政治意義的收入分配畸變，并使中國喪失了一次積累建設資金的重要機會。其次，分析了中國房地產市場商品房價高企的原因，以及供需嚴重脫節的狀況對政府住房政策的巨大沖擊。

　　

　　※ “圈地運動”在中國當代原始積累史上的地位

　　本節總結了“圈地運動”在當代中國原始積累史中的神話般的地位：個體經營熱、開辦公司熱、以及股份制改造熱中，最多只出現了百萬富翁，只有在“圈地熱”中，中國才產生了一些“以無博有”、“以小博大”的千萬、億萬富翁。資本原始積累就是在這一過程中才得以加速度地完成。

　　

　　※ “圈地運動”中的尋租活動對經濟改革的影響

　　在社會紀律非常松弛和隨意的情況下，我國在所有權邊緣所作的每一改革，都為各利益集團和部分掌權者開展“尋租”活動提供了更大的刺激和更多的機會，從而導致每一“放權讓利”舉措的政策目標和實踐后果之間產生了相當大的距離。因此必須將腐敗的重要事實包括在對我國經濟發展問題的分析之中，才能對我國現狀作出較接近實際的分析。

　　

　　80年代的價格雙軌制、承包責任制，以及“股份制改造”運動，使許多人成功地對社會財富進行了再分配。在稍后一點的“圈地運動”中，中國的權力階層與一些利益集團相結合，將尋租活動延伸到國有土地資源的配置中去，由此將瓜分國有土地資源及其收益推向了高潮。

　　

　　“圈地運動”在中國的展開

　　50年代初，中國共產黨通過土地改革，建立了和計劃經濟體制相配套的土地使用模式：土地資源集中控制在政府手中，任何用地都得經過行政劃撥。直到1986年《土地管理法》出臺，才突破了實行20多年之久的行政劃撥方式，規定了行政劃撥和有償出讓兩種形式并行，提出了建立土地市場的初步構想。但是，要使法規條文得以落實貫徹畢竟很不容易，在此后展開的“圈地運動”中，非市場手段始終是分配土地資源的主要手段。

　　

　　從1987年開始，到1992年達到高潮的 “開發區熱”，其實質就是當代中國的各級權勢者對土地資源及其收益的一次大瓜分。被圈占的既有城市土地，也有大量耕地。“圈地”的手段十分復雜，而其進程在各地亦有快有慢。大體上說，“圈地運動”可分為兩個階段：第一階段采用非市場化手段----行政劃撥；第二階段是非市場化手段和市場手段，即行政劃撥和土地有償轉讓相結合，但以前者為主。

　　

　　深圳特區在全國各省市中，最早認識到土地的價值，于1987年率先在全國采取公開拍賣的方式，試行土地有償轉讓，使用期限為50年。在深圳試驗的基礎上，1989年3月中國七屆人大會議修改了憲法， 在“任何組織或者個人不得侵占、買賣、或者以其他形式非法轉讓土地”這一條款后面，又補充了一句：“土地使用權可以依法轉讓”。1990年5月以國務院55 號令頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地出讓和轉讓暫行條例》，進一步對土地使用權的多項經濟權利作出明確界定，規定在獲取土地使用權的同時，也可以獲取有限度的占有權、利益權和處理權，使用者可以用出售、交換、贈與等形式轉讓使用權。從內容來看，這一法規是在土地所有權邊緣所做的改革，它的出臺，為以后各地的土地有償轉讓提供了法律依據。

　　

　　世界范圍內不乏利用土地資源有償轉讓獲得大量資金，從而使本國經濟起飛的成功例子。深圳在土地制度改革方面的嘗試，以及中央政府用法律形式對這一制度改革的肯定，無疑是對經濟發展方略的正確選擇。但由于這一制度留下的操作縫隙太多，這一圍繞土地所有權邊緣所做的改革，又被腐敗的官員隊伍加以充分利用，從而使得這一改革再一次成為規模盛大的“免費午餐”。

　　

　　“圈地運動”首先于廣東興起，港資以深圳為基點，不斷涌向珠海、汕頭、廣州以及整個珠江三角洲，各市、縣紛紛建立“開發區”，仿效深圳搞土地有償轉讓，以此吸引外資。1992年香港資本市場總量的十分之一均投向大陸房地產業。（1） 一時間，“開發區熱” 遍及全國， 巨額臺資投向廈門、福州；大連、天津、青島則開始吸納日本和南韓的資金；上海浦東提供更多的優惠，允許外商成片開發土地。當年，各地政府都將“引進外資”列為主要政績。但仔細考察就會發現，從1991開始，直至1993年初蔓延全國的所謂“外商投資熱”，其真相就是外商對商品住宅樓宇、別墅、寫字樓和通用廠房的投資迅速擴張。據估計，中國這幾年開放房地產市場所吸納的外資，占了“引進外資”總額的90％左右。（2）

　　

　　據國家建設部公布的資料，截至1993年3月宣布清理時，中國大陸縣級以上的開發區已達6000多個，占地1.5萬平方公里，比中國當時城市用地面積總量1.34萬平方公里還多出0.16萬平方公里。而且這還不包括那些未統計在內的村級、鄉鎮級開發區，“圈地”熱于此可見一斑。

　　

　　最值得深思的是當時社會各方面一點也沒注意到這種“圈地熱”后面潛藏的巨大危機，就在宣布清理后的一個月，即1994年4月21日，新華社北京分社的一則通傳還將房地產業稱之為“市場經濟新寵兒”，并羅列了一大串數據說明房地產業發展之迅速。那些數據倒是可以用來說明當時房地產的虛熱到了何種程度：1992年全國的房地產共完成開發投資732億元，比1991年猛增117％；共有房地產開發公司12400余家，各類房地產經營、管理、修繕公司4700余家，房地產交易中介機構4000多家，從業人員250萬人。1992年商品房峻工18969平方米，比上年增長57.75％；房地產開發公司經營額達到529億元，增長87％；房地產開發利用外資7.05億美元，增長226％；沿海地區房地產業的發展明顯快于內地，海南、廣東、福建、浙江、上海、江蘇、山東七省市1992年完成的房地產開發投資額就占全國的六成以上。

　　

　　在這種“大躍進”式的“發展速度”面前，中國似乎又一次熱昏了頭。

　　

　　權力滲透“圈地運動”

　　“圈地運動”帶來的社會經濟后果令中國政府為之扼腕。面對土地供給總量嚴重失控、土地供給方式失調的局面，非既得利益者的各界人士對“圈地熱”嘖有煩言。

　　

　　所謂“供給總量失控”，還不僅僅是指上述土地供給的絕對總量，更主要是指各地在缺乏與項目、資金銜接能力的情況下盲目劃地，造成開發區的面積與開發能力很不相稱的局面。許多地方在項目都沒有的情況下，就盲目批出大量土地，而這些土地根本就沒有能力開發，晾在那里曬太陽。以湖南省為例，到1993年下半年，已建立各類開發區300多個，總面積達2485平方公里。但絕大多數土地開發的資金都無著落，無力進行“七通一平”等基礎性建設，所以只見開發區掛牌、圈地，卻不見有誰正式“開發”。直到1995年11月，湖南長沙一地因以上原因導致“曬太陽”的土地還有數百萬平方米，有的已“曬太陽”長達七、八年之久。（3）

　　

　　據國家農業部的官員介紹，這些開發區的土地，80％以上是耕地。1992年中國凈減少耕地超過1000萬畝，形成1949年以后中國耕地減少量的第三個高峰。這些被征集的土地大部分并沒有投入開發。到1992年以后，情況更為嚴重，一方面是非農建設用地指標不斷被突破，大量土地征而不用，閑置在那里曬太陽；另一方面卻是大批的農民無地可耕。僅以廣東省為例，截至1996年全省查荒滅荒大檢查為止，過去10年間該省城鎮擴大規模，占用土地達133.5萬畝，其中耕地占了一半。（4）

　　

　　對社會影響更為嚴重的是土地供給方式的失調。所謂“失調”是指土地供給方式采用行政劃撥，從而使權力進一步市場化，為不少人進行“權錢交易”提供了絕好的機會。如炒地炒得白熱化的海南，在土地供給的一級市場上，權錢交易幾乎是公開的。不少手握實權的人和房地產公司串通一氣，以極其低廉的象征性價格大批圈占土地，然后轉手獲取暴利。當時海南人普遍有這樣一種心理：只要圈到地，就肯定有錢賺。在“圈地熱”高峰時期，僅在海口一地，就麇集了600多家房地產開發公司，300多家建工企業和200多家規劃設計單位。這些企業只要自有資金能夠抵付銀行貸款，就大量圈占土地。有門路的國內外商人常越過基層辦事單位，直接找省、市、縣一級領導批地，市、縣一級的土地規劃部門形同虛設。許多人圈占土地發了財后就一走了之，“圈地熱”并未引發“建設熱”。

　　

　　廣東北海市的“圈地運動”并不比海南遜色。該地雖在中國沿海的14個開放城市之列，但多年來卻無法啟動“開放”之門。該市政府效法廣東、海南，抓住房地產，掀起了“開發熱”，在1992年一年之內就建立近20個開發區，批出土地80多平方公里，批準成立房地產公司500多家。到1993年6月為止，該市的房地產企業已有1100多家。能在一級市場上拿到土地的，自然都是和權力圈沾邊的人。北海市市長帥立國曾對別人感嘆自己的“苦衷”：“北海市的房地產虛熱誰也不能否認，這種虛熱的根由就是土地失控。但我有什么辦法？批來的條子我能不簽字嗎？知道這種情況是錯誤的，但我也沒有辦法控制。這是中國特色，不是我這個市長能頂得住的。地就是這樣幾平方公里幾平方公里地批出去了。”（5）

　　

　　天子腳下的北京城則又是另一番景象。1992年一年之內，該市經行政劃撥的土地達24000余畝，其中一次性劃撥占地10畝以上的便達總數的80％。 僅1993年1月，一次性行政劃撥10畝以上的土地就有8批。1992年土地劃撥量是1991年的三倍多，而商品房投資總額卻只比1991年增長42.2％，可見為數不少的人意在“圈地”，而不在建房。正因為北京的“通天大腕”多，行政劃撥土地容易，才會出現這樣的情況：1992年2月4日，北京市舉行首次土地招標，在為期4天的招標期內，竟無一位投標者光顧。道理很簡單：能花少許錢打通關節弄到行政劃撥地，又有誰會去要那代價高昂的“招標”競買地？

　　

　　即便在較早實行土地有償使用的地區如廣東，截至1992年底，招標出讓的土地也不超過土地供給總量的5％。 深圳特區在實行土地有償出讓的第6個年頭-----1992年，其招標出讓的土地也僅僅只占土地供給總量的25.2％，大部分土地還是采取行政劃撥方式。在建設部宣布清查后，深圳市人大，政協聯合組團對寶安、龍崗兩地進行清查，初步統計出該兩區在“圈地熱”中占用的農業用地（包括魚塘、果園、菜地、稻田）共計7萬多畝，其中有近5萬畝屬于違法用地，約有3000多個項目。而與“圈地熱”相伴而行的是深圳市的蔬菜零售價格比1992年同期上漲一倍多，各種魚類的價格也翻了一番。（6）

　　

　　這種行政劃撥方式，一方面妨礙了房地產市場建立公平競爭機制，另一方面導致種種腐敗現象叢生，不平等的權力分配在土地一級市場上表現得淋漓盡致。在“圈地熱”已過去好幾年的1996年，一份詳細的資料記載著這樣一些數字：1992年至1994年間，廣東共發生各類違法批地、用地案件13849宗，涉及面積15.2萬畝，其中屬政府違法的占80％左右。在1996 年廣東省的查荒滅荒大檢查中，查明因非農建設征而未用的23.8萬畝閑置土地中，70％是政府所為。（7）

　　

　　權勢者的盛宴-----瓜分國有土地收益

　　盡管《土地管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法規明確了國家對一級土地市場的壟斷權，并規定對土地使用權轉讓等市場行為征稅，但在劃撥土地這個環節上卻存在大量“灰色行為”，所以事實上國家并未成為土地資源出讓的最大受益者。權力介入房地產業，使“圈地運動”的早、中期參予者大發其財，已是不爭的事實。據不完全的保守估計，在“圈地運動”期間，國有土地收益流失每年逾百億元。（8）

　　

　　在廣東、海南、深圳、北海、上海等地的人都明白，只要和土地沾上邊的人，幾乎都有可能“發達”。從征地開始，為數眾多的村干部和村土地經辦人，以及區、鎮、縣、市國土和建設部門的工作人員，幾乎每個環節都需用錢來打通“關節”。“前門”往往走不通，最有效的辦法是送“公文袋”，袋里裝上一扎一扎的現金，一般數目是幾萬人民幣加幾萬港幣。一位“圈地”的參予者曾繪聲繪色地講過他“腐蝕”廣東干部的“送禮三部曲”：首先是問清該主管干部的電話號碼、住址，第一次上門時提一些水果“投石問路”，第二次再送“紅包”，以后就是面對面地“講數”。而另一位則別有見解，說這些先富起來的廣東干部對錢的興趣已不是很大，倒是對北方（廣東韶關以北）的美女垂涎三尺。于是他就投其所好，廣攬美女做“公關小姐”，具體的“服務項目”則事先講好。這些在各個環節上流失的“買路錢”最后自然都計入成本，使市場商品房價格高企。不少行內人士透露，這一類“前期開發費用”幾乎占樓價的20～50％左右。中國這個低收入國家出現高收入國家房價的扭曲現象，很大程度上就是由這個原因造成。（9）在一篇題為《深圳市村鎮土地管理中腐敗情況調查及其對策》的調查報告中，對“圈地運動”所引發的種種腐敗行為有詳細的說明。這篇調查報告談到，僅在1993年上半年這一段短短的時間內，深圳市經濟罪案舉報中心就收到有關一些干部利用村鎮土地開發、轉讓之機進行貪污受賄活動的舉報36件，涉嫌46人。其手法主要有下列幾種： 一是利用土地轉讓之機， 依仗職權搞 “臺底交易”，收受所謂“茶水費”、“好處費”，數額動輒數十萬元，甚至上百萬元； 二是利用經辦轉讓土地的手續， 與對方串通，瞞報地價，采用以多報少，大頭小尾等手法，侵吞土地轉讓款；三是利用土地開發的審批權，與客戶搞權錢交易，這在國土管理部門比較常見。他們慣用的手法是將申請拖著不辦，然后看誰“醒目”，誰“識做”，誰的手段高明，吃喝玩樂一條龍，就給誰辦理。（10） 深圳市寶安縣建設局規劃科副科長余強就是這方面的典型。這位職務不高但“權力”卻很大的副科長利用審批權，先后索賄225 萬元人民幣，313萬元港幣。（11）至于利用區（縣）、市、 省三級多頭批地弄“人情地”、“關系地”更是常見手法。僅深圳一地已經“曝光”的就有市房管局局長陳炳根、福田保稅區主管地政規劃的3名處長和一名科長，寶安的十多名村干部，以及因搞房地產開發而貪污受賄達800萬元之巨的曾利華。 一個長沙市國土局，從市國土局局長左天柱到下面的干部，就有十名因受賄而受處理。（12）四川簡陽市則由一位副市長親自出馬組建一個“股份制”房地產公司，担任總經理，專事一本萬利的房地產“經營”：首先從政府手中以極低的價格批得土地， 然后再轉手高價賣給其他的房地產商。 （13）在號稱“炒地”炒得發了瘋的廣西北海市，其中黑幕更多，在中央聯合調查組經過兩年調查才查清楚的有關北海“圈地”的貪污受賄案中，涉及人員達123人，其中廳級干部5人，處級干部20人，涉案金額達1.1億人民幣。北海市委的三個常委即常務副市長王芳春、政法委書記彭福欽、組織部長何有學均因大肆貪污受賄受到懲處。（14）在這次“圈地運動”中，中國現行的土地管理體制將它的種種弱點暴露無遺：幾乎沒有任何有效的措施來制約地方政府及部分領導者在土地開發中決策的隨意性。甚至已出現過這樣的例子，一些不同流合污的國土管理干部，竟被當地政府領導以“與當前經濟發展形勢不合拍”、“膽子不夠大”、“阻礙地方經濟發展”為由，或調離領導崗位，或被降職使用。（15）

　　

　　這些批出來的地很少進入真正的開發，大部分都被炒來炒去。如上海在1992年5至10月，僅別墅地就批出5平方公里，一塊地動輒就是1000畝以上。但到了1992年10月以后就出現了這樣的情況：一是規劃好的地皮賣不動，二是一塊地盤有數家在推銷，真正開工的并不多。廣西北海市的土地，地方政府實行“低門檻政策”，但在1993年上半年，這些土地經三、四次轉手后，市場價格漲至原價的一、二十倍。廣東淡水、惠東的地皮更是成了“要多少有多少”的無限供給局面。這些地方的土地價格隨行就市，全視經辦人得的“好處費”多少而定。一些能拿到“條子”批地的人，幾乎不用資金，只需交一點點手續費拿到“紅線圖”后，便馬上將土地脫手，立成巨富。重利吸引之下，廣東附近的湖南、四川等地，大大小小的權勢者多方籌集資金來廣東炒地。1992年下半年，淡水“熊貓汽車城”項目告吹，惠州市政府決定于1993年4月份召開“土地清查聯席會議”，準備將資金項目落實不了的土地收回。不少圈占了大量土地的本地單位及人士事先得知這一消息，紛紛以重金回扣相許諾，動員各路神仙出動，四處拉買主，最高回扣竟達成交金額的10％以上。不少湖南人回去動員家鄉的單位或個人前來淡水、惠東炒地皮，一時之間，湖南不少縣、市的黨政部門和“能人”，都爭先恐后以各種名目，通過各種渠道向銀行貸款，奔赴淡水去發“地皮財”。在“炒風”最烈的湖南省邵Ｘ市和邵Ｘ縣，就連教委、體委、計劃生育委員會、工會這類俗稱“清水衙門”的事業單位都不示弱，紛紛傾囊而出，把教育及體育經費全都拿出來，聊作“以錢生錢”的資本。一些曾參與炒地皮的人透露這種炒法對參予者的“好處”：賺了，公家得“小頭”，送點錢回單位去交差，私人則得“大頭”，參與者和跟隨坐鎮的銀行代表利益均沾；虧了，拍拍屁股走人，自有地皮和“紅線圖”之類的放在那里向單位和國家銀行交待。湖南邵Ｘ市一家工商銀行挪用公款到淡水炒地皮所賺的錢，全被集體私分。截至國務院下令禁炒地皮之時，湖南省全省銀行亂貸款、亂拆借投入到房地產上的資金已達數十億。這些錢全被凍結在地皮上，嚴重影響了當地經濟運行的正常秩序，至今凡參加“炒地”的市、縣還未恢復“元氣”。（16）

　　

　　在任何國家，土地都是不可再生的重要資源，更是國家積累建設資金的重要來源。在有著天文數字般龐大人口的中國，土地資源的約束已經相當嚴峻。在人均耕地很少的情況下，我國政府大量出讓土地有著雙重目標：一是通過土地使用權出讓來積累建設資金，這對資金匱乏的中國來說，確實非常必要；二是希望通過此舉促進住房商品化，以利于我國在2000年時達到人均居住面積8平方米的社會目標。 但是由于權力的高度市場化和權力層的群體腐敗，使實際結果遠遠偏離了上述目標。

　　

　　首先，由于一級市場上實行土地供給雙軌制（行政劃撥和有償出讓）模式，這就使大部分土地通過行政劃撥流入二級市場，這部分土地基本上沒有多少收益可言。而有償出讓的那一部分，由于缺乏地價評估、地價管理的行政法規和公開的地價標準，使許多地方的掌權者在有償出讓的過程中，為了從中取利，競相壓低地價，隨意處置土地資產，造成國有土地收益大量流失。大量資料表明：中國土地二級市場上的價格并不低，1985年一般城市地價約為5～8萬元/畝，1988年上漲為15～20萬元/畝。近幾年沿海地區和珠江三角洲城市的地價猛漲，已超過100～200萬元/畝，有些黃金地段更高達700萬元/ 畝。（17）這些價格往往是一級市場的數倍乃至十多倍，價差在中間環節大量流失。所以不少地方的土地雖然大量出讓，但地方政府卻未能形成大的積累，只使不少權勢者和參與炒地者成為巨富。有人曾算過一筆詳細的帳，政府出讓的大部分未經開發的生地或不完全具備“七通一平”條件的毛地，土地價格大多都很低。根據北京市黃金地段土地價格分析，未開發成熟的土地批租價格只占開發成熟的土地價格的10％，即：一塊開發成熟的土地的價格，一般包含10％的土地出讓金、30％的基礎設施和基地處理投資，以及60％的土地增值費。 也就是說，在中國這段時期這樣一種土地供給方式下，政府出讓毛地或生地，僅僅只能拿到二級市場上土地價格的10％。（18）至于中國房地產業的利潤，用行內人士的話來說是一個“秘密”，即一個永遠也無法測知其深淺的財富“黑洞”。每一個涉足房地產的人，由于土地的來源和拿到土地的時間不同，從而得到的利潤也很不相同。 總之， 通過這種“灰色渠道”形成的收入分配畸變，是當代中國社會發展過程中最具政治意義的方面，它誘發了社會道德的大滑坡，使社會秩序不可避免地陷入動蕩混亂，社會公眾對于不公平現象的怨恨情緒普遍增強。

　　

　　其次，出讓土地雖多，卻并未使民眾的住房問題得到多少實質性的解決。由于土地二級市場價格過高，建造以中下等收入者為銷售對象的大眾化住宅根本無利可圖，開發商們紛紛建造豪華公寓和高級住宅，以港臺人士和國內的“大款”為銷售對象，這就使中國的房地產市場陷入嚴重的供需脫節。據房地產業內人士對世界各大經濟中心城市的樓價進行對比，我國中心城市的樓價已與英國、美國的中心城市不相上下，比加拿大、澳大利亞還要昂貴。據《中華工商時報》公布國家建設部的房地產市場數據，1995年我國商品房空置率達5046萬平方米，但其價格卻使缺房的工薪階層積畢生之力都無法購買。直到房地產價格連續跌了兩年以后的1996年，在內地大城市如上海、北京，以及沿海的廣州、 深圳等地，一般規格的商品房每平方米價格尚需4000～6000元，一般省會級城市如武漢、長沙則需3000元左右。根據我國的收入水平，每平方米超過2000元的商品房價格，與工薪階層的購買力相去甚遠。（19）商品房積壓到1996年，就出現了這樣的情況：中國華興河北實業發展公司對十幢建成幾年沒能售出的高級別墅實行爆破撤除，將其夷為平地，準備另建公寓樓，當地百姓為之嘩然。（20）

　　

　　從世界經驗來看，房地產發育有兩個基本條件： 一是人均房地產比重和城市化水平，二是社會資本積累速度。就第一個條件而言，我國人均房地產水平不僅遠遠低于發達國家，也低于一些發展中國家。城市化水平也比較低，這是房地產市場發展的有利條件。就第二個條件而言，這些年我國社會資本積累的速度相當快，但是分布卻極不均衡， 主要集中在7％的富裕及富豪型家庭手中。（21）這些家庭一般已擁有令普通民眾望塵莫及的住宅，其中有些家庭還擁有多套。而有購房需要的工薪階層面對如此昂貴的房價，卻并沒有有足夠的購買力。也就是說，中國目前這個房地產市場之所以“人氣”不旺，購買者不多，是因為這個市場在很大的程度上是“炒”上去的，而不是建立在有支付能力的需求之上的。世界銀行對許多國家進行調查后發現，住宅價格應保持在家庭年收入的3至6倍為宜，超過6倍則很難有市場。按1995 年上海職工家庭年收入9000元計算，一個雙職工家庭年收入為18000元左右，其3至6年的總收入約為5. 4萬元至10.8萬元。按照我國目前的商品房價格，一個家庭要購買一套中等水平、面積為70平方米的商品房，約需20～30余萬元，絕大多數工薪階層無論如何都沒有這樣的財力。中國國家建設部研究中心主任程振華1996年8月間對傳媒透露，中國房價高是由于住房建設成本高。而目前在我國，除了就業政策之外，再也沒有任何公共政策比住房政策對民眾影響更大。這方面的挫折和失望越多，民眾對改革的滿意程度就越低。

　　

　　第三，房地產虛熱引發了潛在的經濟危機，這一點只要借助于“光環市場”和“環上市場”理論分析就可以知道。所謂“光環市場”是指超過實際需求的產品，即剩余產品的市場。這些產品在工廠里以積壓、商店里以滯留的形式表現出來，競爭越激烈，光環市場越大。光環市場雖然是難以成交的產品構成的，卻能造成虛幻的繁榮，如同一些星體所具有的光環一樣，這些光環雖不是實體，卻是真實的存在。“環上市場”是建立在光環市場上的市場。如房地產業需要大量的建筑材料，由于競爭，建筑材料的供應量將超過實際需求。如果實際需求量為1000套房屋所需的鋁合金門窗，而供應量卻達到1050套房屋的鋁合金門窗，那么其中50套房屋的鋁合金則為光環市場。制造這1050套房屋的鋁合金門窗的鋁合金材料則形成了實際需求，其中50套門窗的材料則是建筑在光環市場之上的，稱為“環上市場”。同時鋁合金材料市場由于競爭又會形成新的光環市場。可以說，光環市場如同沙灘，而環上市場則是沙灘上的巨型建筑。如果第一市場的剩余產品已達5％，那么第六市場則占30％。如果競爭白熱化，第一市場的剩余產品率為20％，那么第六市場則會高達120％。如果第一市場因剩余產品的壓力過大而崩潰，上面那些剩余產品比例更高的市場如第二、第三......第X市場則一定會象雪崩一樣垮掉，沒有辦法能阻止這種崩潰。這是經濟危機突發性強、規模巨大、波及面廣的根源所在。本章僅僅只分析了一個與房地產業有關的市場，而實際上房地產的相關產業有50多個，有間接聯系的又還有許多個。由此可知，圈地運動造成的房地產虛熱，會對中國經濟有何影響。

　　

　　房地產市場能否成為新的經濟增長點

　　1996年上半年，中國政府通過兩次降低銀行存款利息，希望以此啟動市場需求，但到了11月份，已經可以很明顯地看出這一政策目標將難以達到。看來在產品相對過剩的今天，與有效需求不足作“斗爭”，是今后比較長一段時間內中國必須應對的經濟難題。選擇房地產業作為新一輪經濟發展的啟動點，也就順理成章地成為高層決策人士和部分官廳經濟學家矚目的經濟政策。8月，建設部、國家計委、國務院有關部委負責人都相繼發表談話，表示要理順政策，調整商品房價格，發展住房金融，通過降價處理和租賃的方式來盤活現有存量的房地產市場，以住宅建設作為新一輪經濟增長的啟動點，帶動其余50多個相關行業的發展。但在房價高企、公眾缺乏購買力的情況下，可以想象，要達到目的有相當大的難度。

　　

　　目前住宅產業難以啟動的一個根本原因就是一次性支付的高房價與國民相對較低的工資收入的矛盾。這一點從發達國家購房支出與家庭年收入之比可以看出:

　　

　　部分發達國家購房支出與家庭年收入之比  國 別 每套住宅售價與家庭年收入之比 

　　美 國 2.8:1 

　　加拿大 4.8:1 

　　英 國 3.7:1 

　　巴 西 5.7:1 

　　澳大利亞 4:1 

　　瑞 典 1.8:1 

　　

　　據了解，不少中等發達國家居民收入水平大大高于我國，而住宅價格卻低于我國。這些國家每套住宅的總價格，均在家庭年收入的6倍以內，加上有銀行提供的按揭，這些國家的居民均可輕松地買房、租房。我國人均收入排列世界200 多個國家的170位左右，而房租房價卻大大超過中等發達國家，甚至比發達國家還高，顯然不合中國國情，是極不正常的經濟現象。目前我國商品房售價與工資收入之比普遍在12:1左右，有的地方還高于這一比例，顯然高于國際標準許多。針對現在市場上商品房滯銷嚴重的局面，建設部有針對性地提出五條措施，希望從政策方面理順下列幾方面的關系：

　　

　　一、加大房改力度，改革住房供應體制，盡快從以往住房實物福利分配的方式過渡到住房含金量理入工資分配，促進職工從市場購房，以此推進房地產市場的發展；

　　

　　二、理清商品住宅價格構成，控制價格的不合理上漲，逐漸縮小百姓購房愿望與購房實力的差距。

　　

　　建設部認為，目前造成商品房價格居高不下的原因，除市場供求關系作用、通貨膨脹拉動等因素外，主要原因在于構成不合理。現在的商品房價格構成是在計劃體制下形成的，包含了城市基礎設施的建設費用、公共服務配套建筑的建設費用和拆遷安置費用等，這樣一來，房地產的開發成了社會發展綜合性的開發。隨著市場經濟的發展和個人購房市場的形成，價格構成需要重新調整。如城市基礎設施建設費用必須建立新的來源。住宅小區的基礎設施建設，其建設費用可以攤入住宅的建設成本。需要研究解決的是要建立住宅小區范圍外的大市政基礎設施建設資金的正常渠道。

　　

　　三、發展住房金融和個人購房抵押貸款業務，提高居民購房能力。信貸對住宅建設的支持應逐步從單純支持企業開發轉向支持住房消費與支持住房建設并重。

　　

　　四、要通過稅收政策的杠桿作用鼓勵住房消費。我國的經濟模式和運行方式已發生了很大變化，但房地產稅制仍基本沿襲原體制。因此應系統地研究和改革現行的房地產稅制，參照國際慣例，規范流轉稅、財產稅，避免在商品房買賣中對一種行為同時并征營業稅和契稅，重復收稅只會遏制市場的發育。

　　

　　五、要依靠技術進步，推動住宅產業現代化。實現住宅建設從粗放型向集約型轉軌，形成圍繞住宅這一最終產品的、符合現代工業發展要求的產業群體。

　　

　　就在建設部等國家權威機關發布一系列談話后不久，廣州、武漢、天津三市，或由政府部門牽頭，或由金融機構出面，平抑房價，支持個人購房。三個城市著眼點都放在“讓老百姓買得起”這一點上。以歷來善于用足政策求發展的廣東省為例，1996年7～8月間已出臺了一系列優惠政策支持個人置業，以啟動房地產市場。這些盤活房地產占壓資金的措施主要包括：

　　

　　第一，嚴格控制房地產開發用地供應。從1996年8月到1997年底，除政府組織建設的安居工程外，各市原則上不得新批商品房開發用地，嚴格控制其它建設用地轉為房地產開發用地。對開發企業現存開發用地進行清理，重新合理配置。已取得土地使用權但使用單位無資金開發實力，逾期不投入開發的，政府依法收回其土地使用權。

　　

　　第二，嚴格控制房地產建設規模和新開工項目。各地應集中資金搞好現有房地產開發項目的建設，對高檔房地產開發項目，在調整、消化期間，一律不準立項和開工，嚴禁借高科技開發區、工業開發區名義上大型別墅項目和旅游度假村項目。

　　

　　第三，清理房地產各項收費和地價，理順商品房價格，降低售價；取消各種不合理收費，把房地產各項收費降到開發成本的20％左右；解決房地產開發中市政基礎設施和專用配套設施費用分攤過重的問題。同時，要根據實際情況合理調整開發用地的地價和繳款期限，切實解決一些地區地價偏高的問題。地方政府及財政部門也要采取措施減輕稅負。

　　

　　第四，狠抓商品房促銷工作，盡快回籠資金。要將部分滯銷的商品住宅轉化為微利房、解困房，由政府組織收購并出售、出租給住房困難戶。銀行要有選擇地開展商業銀行房地產按揭業務，啟動盤活銀行資產存量。開展按揭業務所回籠的售房資金，房地產開發企業必須首先用于歸還所欠銀行貸款。銀行將所收回的貸款應用于增加企業流動資金。廣州市市長則表態在近期內將地價收費降低1/4，市政配套費降低1/5，以放活這個行業，與此同時則加緊處理被投訴樓盤的“爛尾”問題，以解除消費者的“后顧之憂”，改善房地產業在公眾心目中的形象。與此同時，廣州在1996年內發放8.5億個人購房抵押貸款業務、購房入戶等優惠措施也陸續出臺。

　　

　　總目的就是一個，刺激房地產市場的發展。

　　

　　問題是房地產市場需求和供給之間那巨大的缺口如何才能彌縫？在以往幾年的住房制度改革中，只有深圳市獲得了成功，其余地方都因其流于形式而又中止。有關方面分析，認為現行住房分配體制是房改的最大障礙。其實問題的關鍵并不在這里，許多地方賣房不過是將居民現住的房子作價出賣給住戶，并不是消化那5000多萬平方米空置的商品房。所以解決市場商品房滯銷的關鍵，是將降低商品房的價格和提高居民的購買力二者結合起來，在房價降下來的前提下，讓居民通過15～20年分期付款的方式購買一套住房，這樣才有可能啟動市場。但問題的關鍵則在于：要降多少，老百姓才能買得起？

　　

　　根據筆者近期對北京、廣州、深圳等地房地產價格行情的分析，北京市三環以內的房價普遍高于深圳市福田、羅湖兩市中心區房價，都在每平方米6500～10000元之間，深圳稍好一點的商品房價格都在每平方米5500元以上，廣州的商品房價也都在每平方米6000元左右。這三個城市居民的消費能力比較接近，這種水平的價格遠遠超出了一般城市居民的承受力。分析房地產近期走勢，可以將住房制度改革最成功的深圳作為幾個城市的代表。

　　

　　由于沒有計劃經濟體制時代的“老本”可吃，深圳居民購房置業意識遠比其它幾個大城市要高。1996年因有藍印戶口曾一度使龍崗、寶安滯銷的商品房熱鬧過一陣，一些人在這些地方買下房子，解決了自己和需要解決的親人的戶口后，將剩余的指標以每個2～3萬元的價格又賣給別人，以降低自己的購房成本。但這股熱乎勁馬上就過去了，目前深圳市比較好賣的主要是價格適中的小面積多層商品房，購買者多是沒有住房者。曾有一段時期復式房走俏，但因其價格定得太高，一般都需120～250萬元，與大多數購買者消費水平相差太遠，后來就出現滯銷的現象。在北京和上海這兩個城市，則出現暢銷和積壓并存的局面：交通不便，市政設施不便的遠郊區縣的商品房大量空置，屬于無效供給；而城區及近郊那些價格不算非常昂貴的房子則比較好銷。總之，到新政策出臺后好幾個月后的1997年2月為止（即作者完成書稿時止），還沒有出現房價下降，住房暢銷的局面。房地產業的人士指出，諸如此類的投資失誤造成了大量的無效供給，即使降價也很難轉化有效供給。

　　

　　估計在政府出臺一系列優惠政策以后，能夠被市場消化掉的積壓商品房，也就是那部分在各方面都能滿足消費者需要且價格適中的商品房，至于那些價格高昂且管理費等后續消費昂貴的豪華型商品房（高層樓宇和別墅）還是會嚴重滯銷，需要政府采取更強勁的優惠措施，將價格降至更適合消費者購買能力的水平，甚至還要對后續消費有明確的規定才行。

　　

　　總的來說，房地產市場并不會因政府的各種改革措施一出臺，就會拉動需求快速增長，因為這個市場需要政府、開發商、消費者幾方聯動，才能形成帶有決定性的啟動，否則就無法將潛在需求化為有效需求，還是不能形成新的經濟增長點。城鄉居民在銀行的存款固然已有35457.9億元，但一般百姓的存款多是養老或子女教育所需，很難在“刺激”下轉換成對房屋的消費需求。10萬元存款以上的儲戶能不能將這筆錢轉換成房地產的需求能量，還需引導得法。

　　

　　“圈地運動”在中國當代原始積累史上的地位

　　在“圈地熱”后面，隱藏的是巨額利潤。這一時期，涉足房地產的人士經歷了“以無博有”、“以小博大”這兩個階段。在“房地產熱”初起階段，港澳和國內一些人手里只要有幾十萬資金就可以搞房地產開發，一方面他們找到掌實權的政府官員，采取賄賂等手段批出紅線圖；另一方面用同樣的手段籠絡金融界人士，批出貸款，在短短時間內靠玩“空手道”成為巨富，這是在“圈地熱”初起時的普遍現象，被行內人士稱為“以無博有”。經歷了一段時間后，一些人用幾百萬、上千萬的資金搞開發，經歷了90年代初兩次小小的高潮后，成了中國地產業的大亨，這在房地產業內被稱為“以小博大”。據建設部部長侯捷在報上公開介紹，在中國投資房地產業利潤率大大高過國際水平，也高于發達國家。國際上房地產的平均利潤率基本上是6～8％，但中國國內房地產業的平均利潤率不低于30％，即使近年市場很不景氣，也在20～25％左右，連利潤率最低的安居工程，也有15％左右的利潤，大大高于一般產業的利潤水平。

　　

　　在中國當代資本原始積累史上，中國經歷了以下幾個階段：個體經營熱（承包農田熱）--開辦公司熱（價格雙軌制的產物）--股份制改造熱（股票熱）--圈地熱（房地產熱）。但是在積累財富的神話中，最“燦爛輝煌”、最金光閃閃、最迷人的“神話”卻是“圈地運動”。因為在前幾次“熱”中，中國最多產生了一些百萬或幾百萬富翁，而只有在“圈地”的“神話”中，才輕而易舉地產生了一些千萬、億萬富翁。

　　

　　必須指出的是，如果說“個體經營熱”和“承包農田熱”體現的是以生產率為分配法則，那么在“公司熱”中權力開始市場化，手握權力者介入經濟活動并利用價格雙軌制大發橫財，從這時起，分配法則就已經嚴重變形，被扭曲成了以機會為本位，憑人情關系和投機進行分配。這一被嚴重扭曲的分配法則此后在“股份制改造熱”和“圈地熱”中， 更是公開化地起著作用。所以后來的這幾大“熱”中雖然以世界罕見的速度造就了一批大富翁，但卻嚴重地阻礙了中國的生產率上升，滋長了人們的投機心理，劣化了社會道德，對中國社會和經濟發展為害極大。

　　

　　“圈地”中的尋租活動對經濟改革的影響

　　在任何時代，任何國家所進行的土地改革，其動機都不外乎兩點：首先是對經濟和社會平等的渴望（社會意義）；根本上則是對土地效益的迫切需要（經濟意義）。從最終目標來看，每項土地改革都應該創造一種人和土地的關系。如果將本世紀50年代的“土地改革”和90年代的“圈地運動”作一比較，就會發現在控制土地資源的問題上，兩次土地改革的深層動機其實都是出于上述兩點。只不過前一種控制和使用土地的方式在經過幾十年的實踐以后，并未達到原來所設想的目標。形象一點說，這兩次改革正好走完了一次“否定之否定” 的歷史過程。 只是這一過程蘊含的歷史語言實在太過豐富，全面探討它的意義并非本書的目的。但剖析這場以不平等權力分配為特點的“圈地運動”，就足以了解當代中國經濟改革的一些本質特征。

　　

　　始于1978年的經濟改革，一直試圖繞開“所有權”這個足以從根本上動搖人們對于“社會主義制度”信念的問題──因為“社會主義”經濟制度的本質特征一直被理解為“生產資料公有”──但由于改革每深入一步，都要受到這一問題的困擾，政府和“奏折派”經濟學家就發明了許多富有“中國特色”的詞匯和方式，使社會資源非國有化。其用心之良苦，只有對中國意識形態領域斗爭歷史的殘酷性有充分的了解，才會對此有深切的理解。但是在社會紀律非常松馳和隨意的情況下，這一系列在“所有權”邊緣所作的改革，都被一些掌握經濟、社會和政治權力的“內部人”利用來開展尋租活動，以牟取私利。事實很清楚：在新舊體制轉軌的縫隙中，大量可資利用的機會都供權勢者們任意享用，他們和一些非權勢者相互為用，瓜分社會資源。官場和工商企業界勾結的結果，是自上而下的各級權力組織陷入了一種日甚一日的腐敗之中。更讓人無法樂觀的是，近年來意在清除腐敗的“整頓金融秩序”等宏觀調控措施，無一不為腐敗提供更大的刺激和更多的機會。這方面的例證已成為中國人的“生活常識”：如緊縮銀根，減少貸款就為銀行信貸部門人員索要更高回扣提供了機會；對證券商設定的行業進入行政壁壘，為主管部門的工作人員提供了大量收受“好處費”的機會；嚴格執行上市公司審批制度為各審批機關的工作人員提供了不少發財良機。人人都知道，要想改變政府部門“門難進，臉難看，事難辦”的方法只有一個：進行行賄等“二線工作”。

　　

　　最值得深思的是一些經濟學家在這次“圈地運動”中所起的推波助瀾作用。就在北海狂炒土地之時，一位著名的經濟學家在南方一省城發表講話：“‘投機’......表明一種盈利機會，誰能發現盈利機會并抓緊利用這個盈利機會，誰就能上去。......目前，中國的投機不是太多，而是不夠。”（22）此論一出，許多腐敗行為立刻獲得了“理論依據”，“圈地熱”更是失去理性。要求為正在泛濫的土地投機火上加油這類“深化改革”的呼聲，從南方沿海響徹到北方內陸，人為地構造了土地投機環境，導致房地產業畸型發展。這一事例表明了一點：我國現階段，和經濟結盟的不僅只是權力，還有一些理論家和學者。前者結盟的惡劣后果因比較公開，公眾都比較明白；而后者卻比較隱蔽，往往打著“理論探討”和“學術研究”的旗號，因此更能混淆視聽，其影響面更大，其后果也更惡劣。因此中國在反腐敗斗爭中，不但要警惕權力和金錢結盟的現象，更要警惕“理論”和金錢結盟的現象出現。

　　

　　因研究不發達國家經濟問題而聲名卓著的瑞典經濟學家、1974年諾貝爾經濟學獎得主岡納．繆爾達爾（Ｇｕｎａｒ Ｍｙｒｄａｌ）在對東南亞國家的經濟、社會和制度現象的內在依賴性進行了長期的研究以后，認為所有不發達國家的政府都屬于“軟政權”。這種社會缺乏立法和具體法律的遵守與實施，各級公務人員普遍不遵從政府交給他們的規章與指令，并且常常和那些他們本應管束其行為的有權勢的人們與集團串通一氣。腐敗只不過是“軟政權”的一種表現形式而已。他強調，研究東南亞國家的經濟問題而“不將腐敗作為嚴重問題來對待的理由是不恰當的、顯然淺薄的或干脆是錯誤的”，必須把腐敗的重要事實包括在對不發達國家發展問題的分析之中。（23） 

　　

　　在中國十多年的改革歷程中，每一“放權讓利”舉措的政策目標和實踐后果之間的距離，已不容人們再忽視權力市場化的作用。經濟學者和社會科學研究者的任務倒不在于研究一個一個的具體案例，而在于確定當代中國腐敗的性質和程度，以及腐敗現象對政府部門、企業界與經濟生活的各個層面的侵蝕程度和發展趨勢。

　　

　　“圈地運動”留下的種種后遺癥使我們不得不想起E.S.薩瓦斯的一句名言：“‘政府’這個詞的詞根來自希臘文，意思是‘操舵’。政府的職責是掌舵而不是劃槳。直接提供服務就是劃槳，可政府并不擅長劃槳。”

　　

　　可以說，“圈地運動”是政府直接劃槳又一不成功的例證。 

　　 

　　

　　--------------------------------------------------------------------------------

　　

　　第二章注釋：

　　

　　

　　1、《中外房地產導報》（1993年第6期，頁26）。本章數據除注明之外，均據《中外房地產導報》1993年各期。 

　　2、《當代》月刊（香港）（1993年9月號）。 

　　3、《粵港信息日報》（1995年11月21日）。 

　　4、《粵港信息日報》（1996年6月28日）。 

　　5、《中外房地產導報》（1994年第48期）。

　　在這次“圈地熱”中，許多開發商由于后續資金不夠，導致大量樓盤“爛尾”，引發許多房地產糾紛。所謂樓盤“爛尾”，主要是指工程沒有按時交付使用，貨不對板；質量有問題；加價及亂收費；產權不明確等等。據《中華工商時報》1996年11月5日消息，截至消息見報時止，投訴國內樓盤“爛尾”的，主要集中在廣東省的惠東、淡水、中山、東莞、廣州、深圳、南海等地，涉及的國內樓盤約有30個，買家主要是香港人及部分新加坡人，大部分是在1992年和1993年“圈地熱”白熱化時購入的。 

　　6、《南方周末》（1993年6月25日）。 

　　7、《粵港信息日報》（1996年7月2日）。 

　　8、《中外房地產導報》（1994年第48期）。 

　　9、作者調查手記。 

　　10、楊志強、侯國祥：《深圳市土地村鎮土地管理中腐敗情況調查及其對策》（《深圳法制報》1993年9月16日）。 

　　11、余強受賄數字來自深圳市中級法院審理余強案公告。 

　　12、原載《法制日報》，轉摘自《深圳法制報》（1996年3月6日）。 

　　13、《法制日報》（1996年1月26日）。 

　　14、《北海批租土地中的丑聞揭秘》（《改革》雜志1997年第2期）。 

　　15、《粵港信息日報》（1996年7月2日）。 

　　16、作者調查手記。 

　　17、《中華工商時報》（1996年6月10日）。 

　　18、《粵港信息日報》（1995年1月11日）。 

　　19、《中國市場經濟報》（1995年4月19日）。 

　　20、《北京青年報 .青年周末》（1996年9月27日）登載了一篇題為“為何炸掉花園別墅”的文章，這篇文章稱，石家莊市體育南大街的華興花園小區，由中國華興河北實業發展公司在前幾年房地產熱時所造的51幢別墅構成，因賣不掉而閑置了幾年，最后在1996年7～8月間炸掉。下面是中央廣播電臺記者孟昕采訪華興河北實業發展公司總經理時得到的回答：“花園別墅200多畝地，都是當時建委主任、規劃局長親自給我們做的規劃，他認為在石家莊應該搞成一流的，不僅在外部建設，內部的配套設施，還有物業管理和服務都應該是這樣的，到后來在建設過程中，我們建了51幢別墅。在賣的時候，賣得很慢，這樣賣出去的，我們就裝修，沒賣的呢，僅僅是個外殼。另外從發展方向上來講呢， 別墅在石家莊的購買力是不行的，從布局上講呢，規劃局也同意把這十個小別墅去掉，改建普通住宅。從程序上都正規，從當前為居民提供普通住宅的方向上，這個也是社會需要的，再從資金上算經濟帳，拆掉的這十個也就損失了七八十萬，但是蓋出四棟樓賺的錢，那可就不是這七八十萬了。這樣從銀行資金還貸款，那是一筆不少的效益。所以綜合考慮以后我們就把它給拆了。對于社會的說法呢，從我們的角度不評論這個，因為搞房地產熱的時候，大家也都在說熱，冷的時候也都說泠，它在熱的時候我們說冷，好多人都不理解。”劉沖的看法似乎在其他幾家房地產公司那里得到了認同，燕港公司總經理鄭鵬飛說：“高級別墅市場不接受它，不消化怎么辦？扒掉以后蓋多層。放在那兒積壓，成本也居高不下，資金也占用了。往前追溯決策上有失誤，因為不是他一家，是全國房地產的一個通病。隨著1992年、1993年房地產熱它就是一個通病，都是樓堂館所、別墅，脫離了市場需要，尤其石家莊這個城市，雖然是個省會城市，居民的消費水平、消費觀念都沒有達到一定水平。”不管對這件事如何進行辯解，在建設資金短缺時期、老百姓住房緊張的情況下，發生這些事情總讓人覺得這“學費”很不值得。 

　　21、可以列舉兩份材料說明中國目前的房地產市場不是建立在有支付能力的需求之上，一是1995年中國房地產開發企業經營狀態。據統計，這一年房地產企業有40％處于停業狀態；在經營狀態中的企業有13.64％，但卻處于虧損狀態；處于其他狀態的占46.36％。而這一年的房地產市況可從下列幾組數字看出問題：這一年，商品房空置率增長了53.46 ％，全國房地產開發企業負債率達72.36％，除上海、廣東、浙江和貴州之外，其它25 個省市出現行業性虧損，開發企業的虧損面達52％。從這一點就可以看出目前中國房地產市場的消化能力相當不行，市況低迷。見《粵港信息日報》1996 年7月7日。 

　　22、《北海批租土地中的丑聞揭秘》（《改革》雜志1997年第2期）。 

　　23、 〈瑞典〉 岡綱．繆爾達爾：《世界貧困的挑戰----世界反貧困大綱》，北京經濟學院出版社，1991年。 

　　

[新一篇] 中國現代化的陷阱 第一章 社會主義的免費午餐：股份制改造

[舊一篇] 中國現代化的陷阱 第三章 經濟改革的瓶頸口----國有企業改革