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　　為推進住房制度改革，培育住宅建設成為新的經濟增長點，一個至關重要的方面就是使住房消費成為居民的消費熱點，使居民購房的潛在需求轉化為現實的購買力。由于住宅商品的特殊性，居民消費能力的提高離不開房地產金融事業的支持，這就使得進一步完善我國的房地產金融業特別是個人住房抵押貸款業務具有了現實的緊迫性。完善我國的房地產金融業必須借鑒國外的經驗與教訓，美國的住宅抵押市場已發展得較為完善，本文擬對美國的住宅抵押市場進行初步的探討，并就完善我國的房地產金融業提出一些建議。
　　　　　　一、美國住宅抵押市場的兩級體系
　　　　1.一級抵押市場
　　一級抵押市場是借款人和承貸金融機構直接見面、直接發放抵押貸款的市場。借貸方主要是購房者，在承貸一方，則由商業銀行、抵押貸款銀行、人壽保險公司、養老基金會、儲蓄貸款協會等眾多的金融機構組成。
　　　　2.二級抵押市場
　　在美國，一級市場的金融機構對其創造的抵押貸款有三種處理方法：第一，將它們保留在自己的資產結構中，直至最后清償；第二，將它們轉售給其他投資者；第三，以抵押貸款為担保發放抵押貸款債券。采取后兩種處理方法便形成了抵押貸款的二級市場交易。二級市場的主體主要是由政府直接設立和管理的機構，這些機構在穩定市場、供應資金和落實住房政策方面發揮了重要作用。美國政府對房地產市場的干預也主要體現在這一領域。二級市場的主要金融機構有：聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會和聯邦住宅貸款抵押公司。
　　聯邦全國抵押協會最先由美國國會責成聯邦政府出資于1938年成立，它是個半官方機構，其股票為私人所有，由政府給予支持。該協會的任務是向金融市場發行大量短期票據、中長期資本債券，或以抵押貸款作担保發行中長期債券來籌集資金，然后通過購買聯邦住宅管理局或退伍軍人管理局保險的抵押貸款，后來又擴大到購買由私人機構保險或担保的抵押貸款，為全國的抵押市場提供資金支持。1968年，聯邦全國抵押協會改組為私人公司，同年，政府又出資設立了政府全國抵押協會，它由“住房與城市發展部”負責管理，并由財政部監督。它主要發行以抵押貸款為担保的長期證券，而不購買抵押貸款。出售這種證券實際上是把其他金融機構發放的抵押貸款債權出售給投資者，投資者購買這種證券后可取得抵押貸款的本息，故這種證券稱為轉付證券，即轉付抵押本息的證券。每張證券代表在一個抵押貸款組合中有一定的份額，一旦形成了這種抵押貸款組合，政府全國抵押協會就發行以該抵押貸款為担保的證券。這種證券的利率低于作為担保的抵押貸款的利率，其差額中的一小部分歸政府全國抵押協會所有，其余撥給放款機構。聯邦住宅貸款抵押公司是1970年政府發起設立的另一家私人擁有的抵押貸款公司，該公司主要通過發行債券、長期貼現票據等籌集資金，然后通過購買一級抵押中介機構的抵押貸款為市場提供資金。
　　　　　　二、美國政府對住宅抵押市場的調節和干預
　　　　1.一級市場的政府保險保證機構
　　主要有聯邦住宅管理局和退伍軍人管理局，聯邦住宅管理局是1934年根據《國民住宅法》而建立的，其最主要的功能就是為低收入家庭的抵押貸款進行保險。由借款人每月繳納一定金額的保險費，一旦借款人無力償還貸款，聯邦住宅管理局負責向金融機構償還本金和利息。退伍軍人管理局的職責是為退伍軍人或其家庭成員獲得低利率的抵押貸款進行担保，這種貸款有時不需首筆付款，沒有提前還款罚金，而且償還期限也相當長。由于政府直接出面提供保險保證，抵押貸款的風險被降低，不僅增強了金融機構的貸款信心，也使抵押貸款成為普通投資者愿意接受的投資工具，為二級市場的發展創造了條件。
　　　　2.聯邦住宅貸款銀行系統
　　是美國政府調節和管理住宅抵押市場的主要工具，它發揮著住宅抵押中介機構儲備中心的職能，該系統的核心是1932年成立的聯邦住宅貸款銀行委員會，委員會通過它的12個地區銀行，對住房政策的落實和市場的穩定起著重要作用，委員會還通過聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會、聯邦住宅貸款抵押公司及聯邦儲蓄貸款保險公司，在保證抵押貸款的資金供應、維持健全的抵押貸款二級市場、對儲蓄貸款協會等金融機構進行保險等方面起著積極作用。
　　　　3.二級市場的經營系統
　　其主要機構即如前所述的聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會、聯邦住宅貸款抵押公司等。由于住宅抵押基金流動不穩定，一旦貨幣緊縮或利率上升，抵押市場的資金就很有可能流向高利率優勢的債券或短期資金市場，從而引起抵押市場的波動，阻礙住宅市場的發展。美國政府設立的二級抵押中介機構，可有效地對抵押市場進行調節。它不僅通過發行和購買由住宅担保的抵押債券來調節抵押市場的資金余缺，而且使得居民的短期儲蓄轉化為長期投資，有效地解決了住宅資金問題，穩定了抵押市場，強化了市場調節機制。
　　美國政府除了設立金融機構直接參與住宅抵押活動外，還特別注重運用法律手段調控住宅金融業的運行。如1933年羅斯福“新政”通過了《住宅抵押再貸款法》、1949年國會批準新的《住宅法》、1986年頒布了《銀行法》、1989年為挽救儲蓄貸款協會頒布的一系列法律等。在長期的實踐中，已形成了一個對住宅金融業進行宏觀調控的嚴密的法律體系。
　　　　　　三、美國住宅抵押市場豐富的貸款品種
　　　　1.分級償還抵押貸款
　　它是美國近幾年出現的新的住宅抵押貸款形式，是美國消費經濟學研究成果與銀行信貸理論與實踐結合的產物。采用分級償還的方式，不是在各個還款期內按固定的金額償還貸款，而是在分級付款期內的同一年按固定的月還款額按月還本付息，年與年之間的月還款額按一定的比例遞增。分級付款期結束，月均還款額又保持不變。這種方式在貸款前幾年的月還款額較小，以后將逐漸增大，由于具有這種特點，它對工資逐漸提升的年輕人較為有利。
　　　　2.可調整抵押貸款
　　是指貸款的金融機構可以根據市場利率的變化，相應地按照固定的公開指數調整利率，而且還可以調整每期還款的金額和還款期限，但要在調整之前若干天通知借款人，借款人可以接受新的借款條件，也可以另籌資金償還貸款本息。可供選擇的指數有20多種，如1年期、3年期、5年期國庫券指數、短期地方政府債券指數等。
　　　　3.分享增值的抵押貸款
　　金融機構以降低貸款利息為條件，到期時，對房屋重新估值，按預先設定的比例分享房屋的增值。分享增值的抵押貸款還有一種變通方式，即由外來投資者為買房者代墊一部分資金（為買房者提供一筆資金，或分担每月還款的一部分），墊付款由買房者按貸款率計付利息，到還清抵押貸款本息或將房屋出售時，重做一筆借款來支付投資者的分享部分。
　　　　4.飄浮式付款的抵押貸款
　　期限通常為3～5年，最初幾年只償還少量的貸款本息，其余的大宗本息在到期時一次付清。最后一筆付款就稱為飄浮式付款。采用這種方式時，按雙方都認可的名義貸款期限，以等額償還方式計算每月的還款額，而實際貸款期限是根據雙方談判的結果而定。當實際貸款期限到期時，借款人或者一次性清償所有貸款余額，或者根據當時的利率標準，續期貸款。這種方式既解決了購房者的長期貸款需求問題，又有效地轉移了金融機構的風險，對雙方都較為有利。
　　　　5.循環住房貸款
　　這種貸款對于償還能力強、信譽可靠的購房者，不限制其貸款額度，允許借款的購房者在已取得的借款外，按照同一抵押貸款合同追加新的貸款，并順延還款期限，但要承担較高的利率和費用。
　　　　6.“一攬子”交易抵押貸款
　　即抵押加保險的辦法。借貸雙方不僅要在抵押貸款合同中規定應償還貸款的本金、利率、期限等，同時還規定借款人必須參加建筑保險、財產保險或人壽保險。保險的費用由借款人負担，由貸款的金融機構經辦。同時還要求借款的買房者將應交的不動產稅和住房維修費用等，也定期地交由貸款的金融機構辦理。
　　　　7.反向抵押貸款
　　是指金融機構向年邁的老齡住房所有者提供的以住房為抵押的貸款。發放這種貸款是為了解決老齡人雖有房產而生活發生困難的特殊需要。這種貸款由金融機構按月向借款人支付，期限直至借款人逝世為止。住房反向抵押后，住房所有者仍住自己的原有住房，照常負責維修保養，并保持房產權。在房主去世之前不必還貸，房主去世后由律師根據法律程序處理還款事宜。
　　　　　　四、美國住宅抵押市場對完善我國房地產金融業的啟示
　　　　1.建立和完善二級抵押市場， 引入融資債券和住宅儲蓄存款保險機制
　　目前應當盡快建立和完善二級抵押市場，適時引入房地產證券化融資機制。廣義的房地產融資證券化包括兩方面的含義：一是金融機構將房地產抵押債權分割成小面值的有價證券，面向公眾發售，用籌得的資金再發放住房抵押貸款；二是房地產開發企業發行股票或根據開發項目委托銀行代理發行住房建設債券，用以籌集資金。本文僅指第一種含義。由于對未來收支的不確定性，我國居民的儲蓄傾向一直比較高，近年來，銀行儲蓄增長迅速，1996年末，城鄉居民儲蓄存款余額達38500多億元，中央銀行的幾次降息，使巨額存款的一部分必然流出尋找新的投資渠道，適時引導社會游資進入房地產市場，將為融資證券化提供充分的物質保障；培育住宅建設為新的經濟增長點的政策導向，也為融資證券化提供了良好的契機。此外，還應引進住宅儲蓄存款保險機制，抵銷由于通貨膨脹等原因引起的存款風險，引導居民進行住宅儲蓄。
　　　　2.加強對抵押市場的宏觀調控， 完善法律法規等配套設施建設
　　應對金融機構發放的抵押貸款結構進行調控，使貸款更多地投向消費而不是生產環節，解決目前的商品房空置問題，避免泡沫經濟的產生。盡快制定《房地產抵押法》等相關法律，明確抵押權人和抵押人的權利和義務以及抵押貸款的一般程序和原則等問題。此外，可以由政府出面成立專門的担保服務公司，為發放抵押貸款的金融機構提供担保，以進一步轉化金融機構的風險。
　　　　3.加大房改力度，加快住房商品化步伐
　　一是通過各種途徑和手段，努力降低住宅建設成本。各級政府、城市建設部門要為經濟適用住房建設提供政策支持，包括劃撥土地、減免稅費、減收配套設施費等。推進住宅產業化工作。二是施行新房新制度，對新建公房一律施行貨幣化分配。進一步推進租金改革，使房屋的租售價格有合適的比例。
　　　　4.設計出適合居民支付能力的貸款品種
　　對于抵押貸款來說，除了按揭比例、貸款期限、貸款利率這三大要素以外，不同的還款方式對居民的貸款需求也有較大的影響。目前可以引進分級償付的抵押貸款、雙周付款的抵押貸款、可變利率的抵押貸款等不同的貸款品種，以適應居民的支付能力，刺激其貸款需求。
黑龍江社會科學哈爾濱48～50F107城市經濟、區域經濟李展19991999南京大學城市與資源學系 作者：黑龍江社會科學哈爾濱48～50F107城市經濟、區域經濟李展19991999

網載 2013-09-10 21:31:00

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