房地產垂而不死的原因何在？

簡體傳統

把中國房地產問題單純作為一個經濟問題來研究，得出的結論卻是與現實大相徑庭。如房地產早已遠遠地供大于求，按照經濟學的供求原理是房價必降，供大于求的商品必定會降價，然而供遠大于求的商品流房價偏偏高位不降，而且一直在謀求反彈。又如房地產本來已經是一個必須崩潰的產業，然而卻能垂而不死，照樣理直氣壯地生產經營，天價〝地王〞照樣如雨后春筍鋪天蓋地往外冒。再如房地產業已經成為結構調整需要壓制的突出部分，但實際情況是各種救市手段層出不窮。之所以從經濟的角度研究房產問題必定會失敗，失敗就失敗在研究的開端把房地產的僅僅作為經濟問題來研究，錯在基本的定位上面。殊不知在特殊的中國或者說中國特色之中，經濟從來就不是經濟，政治亦不是經濟的集中表面，相反經濟卻是政治外化的普遍表現，是政治的延伸。

因此中國能解剖經濟問題的〝經濟學〞，不是單純的經濟規律支撐的真正意義上的經濟學，而是基于政治的經濟學-〝政治經濟學〞。看中國包括房地產業在內的經濟生活，甚至包括一切社會生活，更甚至是包括宗教信仰在內的虛幻問題，不從政治出發是找不到廟門的。中國只有一個體制，政治體制。其余的諸如經濟、社會、文化、科技、體育、管理等社會生活的方方面面，都是政治體制的延伸，或者說外化。

最近關于中國房地產的走向判斷有兩種非常銳耳的聲音：一是房價會大漲或明顯上漲，產業復蘇，股票市場房地產板塊上揚；二是房地產供大于求鬼城林立房價必定大跌，股票市場房地產板塊看衰。這兩種判斷都太極端了，都沒有把握住中國房地產業真實的脈博。個人淺見是，中國房地產業從來不是一個資源如何優化配置的經濟問題，而是一個利益爭奪的政治問題，因而在經濟層面已經宣告破產卻在政治層面不能破產，因而中國房地產呈現出垂而不死的奇跡并不奇怪。然而經濟規律的作用是不會消失的，它又注定了垂而不死的房地產，盡管不會迅速崩盤，然而必然逃不風光不再，必定下滑的命運。

很多人自覺不自覺地把房地產看成單純的經濟問題，這是思想太單純了。中國房地產問題從來不是一個單純的經濟問題，而是一個不折不扣的主要體現利益分割的政治問題，因此僅從經濟的角度，是看不清中國房地產的本來面目的。

在前十來年的房地產暴利時代，房地產業的瘋狂發展的技術條件是壟斷性商業模式的設計，而政治條件則是政府的土地財政和相關既得利益的利益追求和實現-財政利益和官員利益。涉及政府利益和官員利益的問題，是社會利益分割最利害攸關的部分，因此是最生動最直接最具體的政治問題。而今天房地產瘋狂時代過去了，6億平米（有人說是10平米以上）的空置樓盤導致了鬼城林立，房地產從經濟層面看已經破產了，崩盤了，但如果任這個破產崩盤出現，必然會引起天文數字的房地產金融鏈條碎裂，必定會引發強烈的經濟危機，引發嚴重的社會動蕩。而在中國，任何引起社會不安的問題，任何涉及政府核心利益如嚴重影響財政收入的問題等等，都是政治問題。

無論中國房地產的問題是怎樣引起的，都無法避免今天已經變成極為棘手的政治問題這個事實。從這個意義上講，中國房地產是一個起因于經濟的特殊的政治問題。有人這樣形容中國房地產：風光的前十年支撐了當期政府的豪華、揮霍與任意透支，倒霉的今天卻給現任政府留下了永遠擦不干凈的屁股、還不清的債和結構低劣混亂的經濟爛攤子。十足的前人拉屎，后人擦屁股；前人設套，后人解套。沒想到初衷是發展經濟的房地產業，今天變成了極為無奈加棘手的政治問題。

中國房地產垂而不死有兩個重要非經濟原因：

一是為了保持社會基本穩定，防止社會動蕩，不能讓房地產崩盤。對中國房地產這個丑惡殘忍無道的垂死產業，政府卻不能任它按照經濟規矩崩盤，不是不想讓其崩盤，而是崩不得盤，崩了后就會社會動蕩，天下大亂。中國哲學是存在哲學，穩定是最大的政治，穩定大于一切，什么道不道理，什么規律不規律，在穩定面前統統是次要的，緊急關頭可以說是微不足道的。為了社會穩定，就一定不要讓房地產迅速崩盤。

二是土地財政的依賴性是長進骨頭里的，房地產不能崩盤。在所有的落后社會，或者說超經濟強制的社會，亦或說政府主導經濟的社會，經濟的主要功能都不在于資源優化配置和發揮社會創造力，而在于吃資源飯和強制分配。簡言之，權力從來不具備創造價值的功能，但卻有左右社會財富分配的絕對神力。支撐中國前幾十年經濟高增長的支點有三：一為西方科技文明的傳播的陽光普照，天上掉下餡餅，國人可以輕易站在巨人的肩上，利用文明國家的科學技術成就來發展自己，即所謂的后發優勢；二是巨大的礦產資源、土地資源、環境資源的嚴重消耗和浪費；三是勞動階級的勞動貢獻。而在一般的經濟學原理中，經濟的創造力在于生產力要素特別是個人素質的培育和發揮，在于市場公平競爭規則的激勵。然而在我們這種權力經濟部落，市場本質上卻是被權利壓抑著的，是被權力牽著鼻子走的，是低三下四的，而且在中華傳統文化中，對個人個性的發展一直是持排斥態度的，個人的手腳一直是被無數看得見的看不見的繩子捆綁著的，因此表現經濟財富源頭活水的個人發揮與市場激勵，事實上都是被壓制抑制的。任何經濟社會，如果失去了個人解放與市場健康這兩個條件，就失去了創造財富的源頭活水，這種社會的經濟發展只能依靠消耗資源，吃資源飯、環境飯、人心飯。

從今天的情況看，雖然我們口頭上走了幾十年市場經濟道路，但由于權力社會的本質沒有變，人力與市場一直被權力壓制著，個人素質發揮和市場規則激勵缺乏必要的制度條件，仍處于艱難無奈的蹉跎熬日子之中，我們的經濟沒有充分有效的源頭活水，整個社會經濟包括政府財政，不得不主要靠資源環境人心的消耗來維持。然而資源限制亮紅燈了，各種社會矛盾突出已經不能再做犧牲人心民心獲利的事了，于是土地便成了政府財政的主要來源。今后相當一段時期，在人性解放和市場活力不能形成強大的經濟增長源頭活水之前，土地一定是財政的大動脈，甚至說是命根子。因此可以預見，現行土地制度、土地壟斷、土地政策、土地財政一定會堅持相當一段時期。房地產崩盤了，土地財政就空了，政府就沒有飯吃了。這是涉及政府能否維持運轉的問題-不折不扣的政治問題了。因此從政治角度看，能讓房地產崩盤嗎？

基于上述理由，政府一定不會讓經濟上走到了盡頭的房地產崩盤的。按經濟規律應該破產崩盤的房地產，按政治要求一定不能讓它崩盤破產。但房地產供過于求鬼城林立的事實，政府不能改變。于是采取一切可以采取的手段來拯救房地產，并在過程中實現土地財政，就成了政府對房地產業不得不采取的基本態度。這個態度不是建立在道理上的，而是建立在現實上的。

近期政府出臺了包括解除限購、降首付、降利息、放寬公積金限制、購房上戶口、社會福利和購房掛鉤、政府補貼購房者、政府直接購買商品房、房貸實行優惠等等救市穩市措施，雖然也引起了房價的些許波動，但起不了波瀾了。房地產市場出現了房價高位不下，然而有價無市，成交額低迷不振的怪現象。

圍繞中國房地產業的本質和具體實際，個人有些相關的判斷：

一是中國房地產不是經濟問題而是政治問題。通過上面的闡述可以知道，房地產涉及穩定，直接關系到政府利益（土地財政），本質上是政治問題而非經濟問題。因此判斷研究分析中國房地產首先需要依據的基本原理是政治要求，其次才談得上經濟規律。基于此，要從股市走向上，房價波動上，供求關系上給中國房地產把脈，是一定得不到答案的。只能是先從政治上下刀解剖，再一層一層地往里面剝，藉助經濟規律往后看，才能得到全面的解析。

二是中國房地產的春天已經過去，步入超經濟強制強撐的軟著陸時期，必將垂而不死地拖時間，直到市場歸位。

三是盼望房價特別是一、二線城市房價會大漲，是不可能的。因此不要把在大中城市倒房再當成投機機會。三、四線城市房價大漲，更是不可能，在三四線城市倒房投資，是走死路。

四是盼望房價大跌亦是天方夜譚。因為整體上土地財政一定不會短時期消失，政府仍然要千方百計地向泥巴要錢，房價垮了土地財政就沒根了。可能嗎。當然，房價迫于市場經濟規則，會一定程度地下降，但不可能太快。下跌的速度，一、二、三、四線城市排列，呈由低到高趨勢。一二線城市的房價，會有下跌，但不會太明顯。三四線城市稍微明顯一些，但不會崩盤。

五是小產權房只要是出于居住的需要而非商品性著眼，仍然不會被全盤否定，而且隨著時間的延續其居住的合法性（不是商品化的合法性）一定會逐步增加，因為數量不少的小產權房，已經成為大量無商品房者相依為命的窩。因此小產權房只要不從商品房方面去轉化，是有其存在理由的。不要對小產權房完全失去信心。在中國，法不責眾，存在久了自然是法。

六是去城市化將會成為一種新的生活方式。隨著現代化的政治、經濟的向前推動和發展，現代化氛圍的逐漸形成會淡漠的中心色彩，大量城市病的爆發、城市空氣的惡化、城市污染的漫延會使一些人對城市產生厭惡感，從而向往農村田園。從某種意義上講，當前中國城市的吸引力主要來源于人們對權威主義的無奈，而非真正的經濟文化的吸引力。在一個鍵盤就可以聯系全世界的互聯網時代，城市的吸引力在迅速消退。去城市化、反城市化一定會成為不遠的將來的生活趨勢，這對以城市為中心的中國房地產業，一定是一個全面的、致命的打擊。

七是誰也解決不了中國的房地產問題，這個問題可以說是一個依靠人的智慧和力量無法解決的問題。解決的辦法只有一個，那就是如解決我們今天所希望解決的所有問題一樣，只有留給時間去解決。中國有無數的問題，有些問題從我們剛變成人的老祖宗時代，民眾就希望解決。然而到今天幾千年了，我們仍然在面臨著，也許到我們的孫子到了我們的年齡，也解決不了。也不知道帶著問題生存，帶著天理不容的問題生存，是否是我們炎黃子孫注定的命運。

從積極的方面看，解決中國房地產問題，或者說包括房地產在內的所有經濟矛盾和突出問題，所依賴的一定不是經濟本身，一定得從政治上挖根。這樣一來，中國的發展，從而可持續發展，取決于政治體制的改革。而政治體制能否真正改革，不是任何學問能回答的。唯一具有解答資格的，只有歷史。

后記：透過房地產看中國的經濟生活，也許你會猛然發現，今天轟轟烈烈的經濟生活表象后面的，不是財富的創造，而是利益的爭奪；不是勤勞智慧在創造財富，而想一想今天在事業場上打拚生活的人們，有多少人在自己所學的專業工作，有多少人在不務正業，有多少人在做自己不擅長不愿做然而又不得不做的事，就可以理解今天經濟的實質，到底是在創造財富還是在爭奪利益。是各種力量在爭奪利益。