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剛剛結束的“兩會”上，對于房地產可謂是“暖風頻傳”，李克強總理也出來表態說，不光要鼓勵自住，連改善需求也要鼓勵。于是開發商也好地方政府也罷，立馬行動起來了。各種傳言紛至沓來，房地產要迎來第四波刺激了。

就在這個時候，2月份的數據出來了：70個大中城市，66個環比下降。什么意思呢？就是這個月比上個月還低。而同比就降的更多，北京比去年的基點降了3.6，而上海也降了4.7。更為糟糕的是，35個城市新建商品住宅庫存總量為27148萬平方米，環比還增加了0.1%，同比增長19.1%。有專業人士給算了筆賬，35個城市，從現在起一套新房都不建，要消化掉這些庫存，也得需要15.6個月。新房如此艱難，二手房還跟著搗亂，新聞報道給我們的標題更是觸目驚心，70個城市中有26個城市的二手房價已跌回到五年前。最近，從一些二手房中介的網站可以看到，二手房的出房量也呈現上升狀態。總體來看，無論新房和二手房，都呈現一個明顯的供大于求的局面。如果沒有外力推動，房地產必然呈現一個逐漸頹廢的趨勢。

那么，所謂的外力能不能改變呢？

我們看到，所謂的第四波刺激是改變二套房的杠桿，也就是降低首付比例，比如5成。我們以北京為例，現在隨便一套房子價格都400萬左右，首付5成，那么對應的就是要一次性拿出200萬元。一對夫婦都收入1萬元以上，不吃不喝需要攢10年時間，當然這是一個十分扯淡的算法，如果2005年他就賺這么多了，當年房價3000的時候，買個兩三百平米的房子都輕松沒壓力。所以這個需求明顯就是錯配的。能買的起二套房的，在北京上海，基本都得是年入50萬的精英階層。這部分人本來就少的可憐，對第二套房有需求的，就更是少之又少。再疊加上房價的走勢不明朗，投資需求也會受到極大的抑制，所以加杠桿這條路，根本行不通，這種刺激對于當前明顯供大于求的樓市來說，起不到應有的作用。當然，之所以拿北上廣舉例，主要是一線城市的需求是相對剛性的，要是到二三線甚至四線城市去，房價會不會降這個話題，已經完全不用討論了。

近五年來北京的房價走勢圖（網絡圖片）

其實現在，自己的情況怎么樣，開發商最清楚，銀行也很清楚，所以大部分銀行全都撤火，中小開發商已經別想用地去抵押貸款了，資金鏈如今已經相當緊張。而大開發商雖然暫時還有銀行支持，但也已經嗅到了市場轉向的風險，所以也會用各種方式，盡快促進銷售。不過房子這東西跟洗衣粉不一樣，一降價銷量就上來了。房子恰恰相反，越降價越沒人買，所以大開發商只能死扛，增加房子的附加值和性價比，而小的開發商是四處找錢，不惜借高利貸。如今一線城市還能維持，一旦開發商像佳兆業一樣開始逐漸倒閉，那么房價就再也挺不住了，因為担保公司和法院銀行，處置資產的時候不會考慮到房價，他們更在乎盡快脫手。再加上現在抵押率普遍偏低，那么留給處置資產的空間還是相當大的。屆時會發生雪崩效應。

另外一個跟之前不一樣的情況是，09年11年的房價也出現過危機，但當時人民幣是升值的，很多房企只要有地，就有充足的人民幣資產，這對于海外基金是有吸引力的。而如今方向變了，美元在升值，人民幣開始貶值，本身就提高了房企融資的成本，從某種意義上來說，也加速了樓市的瘋狂和滅亡。

所以，現在的樓市就像曾經48元的中石油，肯定還要蹦跶兩天，抱團取暖和集體自救還要有個過程，但確實已經碰到了天花板。北京四環邊的公寓已經跟美國曼哈頓的房價差不多了，你覺得房價還能漲到哪兒去？

就像剛剛離職的萬科高管毛大慶所說，失去了購買力的支持，房價已經是空中樓閣，跌下來只是遲早的事，爬的越高摔的越狠……

齊俊杰 2015-08-23 08:46:33