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我曾多次說過，中國房地產危機的根源是銀行危機。那么中國的銀行危機又是從何而來的呢？2008年年底，我們的政府推動了“四萬億投資計劃”，這四萬億元投下去，對中國經濟造成了三方面的重大沖擊。

第一，地方政府為了瘋狂搞建設借了大量的錢，但是它們已經沒有償還本錢的能力，甚至連還利息都很吃力，所以中國的地方債危機可以說是一觸即發。審計署2013年6月發布的報告稱，我們36個地級市的負債總額高達3.85萬億元，這里面16個地級市（包括9個省會城市）的負債比例甚至超過了100%。什么叫負債比例超過100%？就是說這個城市已經資不抵債了，屬于技術性的破產。那么如果審計署的這份報告取樣準確，我們全國很有可能44%的地級市都存在資不抵債的情況。

第二，國企透過“四萬億投資計劃”進行瘋狂的擴張，使得經營效率大幅下滑。這就是為什么2012年中國股市前十大虧損企業統統是國企，而且總虧損達到了497億元。所以我們的國資委在2012年10月的時候特別說，未來三到五年將是國企的嚴冬。

第三，民營企業遭到沖擊，什么沖擊？第一個沖擊“國進民退”。政府推動“四萬億投資計劃”是以國企為主導，結果民企的經營地盤被國企大幅度剝奪。第二個沖擊是資金鏈斷裂。因為我們的大型商業銀行基本都會受政府意志的影響，所以在選擇服務對象時會向國有企業傾斜，這就不可避免地導致民營企業在資金來源上的弱勢地位。比如，2012年7月份浙江爆發民營企業資金鏈斷裂的風潮，它的導火索就是2012年下半年建行從浙江的莊吉集團抽回資金2000萬元，而莊吉和另外89家民企有交叉担保，直接導致了300億元的資金鏈斷裂。這之后就出現了，600家浙江民營企業聯合上書浙江省政府要求資金寬限的事件。

這三個沖擊又帶來了銀行危機，為什么？因為地方政府辦的平臺債公司、國企、民企恰恰是銀行最重要的客戶，如果它們三個同時出現了資金危機，那么銀行還能獨善其身嗎？那是不可能的。這就是為什么2012年6月，16家上市銀行中有10家的股價跌破了每股凈值，而且在非銀行類股票市盈率接近30倍時，銀行股的市盈率只有5倍。這就是危機的前兆。那么到了2013年6月，我們的商業銀行爆發了第一次“錢荒”，就是因為我前面講的三大客戶爆發危機很難還錢，銀行資金出現了短缺，只有向其他銀行拆借。最后發現其他行也沒有錢了，于是6月20日的同業拆借利率暴漲到30%左右，相當于銀行也開始借高利貸了。2013年12月17日，商業銀行又爆發了第二次“錢荒”。那么在2013年年底，銀行體系終于透露出了兩大警告：銀行的資金嚴重不足，很多股份制銀行的資金成本達到了5%。

我想請問各位，如果你是銀行的行長你怎么辦？第一，你是不是希望資金能夠迅速回流，所以對放款時間最長的貸款肯定是不想貸，因為資金回流太慢；第二，希望停止辦理放款利息最低的貸款。哪一種貸款放款時間最長而利息最低？就是房貸、按揭。這就是為什么從2013年年底開始，中國70%的城市全面停止辦理按揭，這加重了房地產的蕭條情況。

到這里，我在之前所說的房地產危機就統統能夠貫穿起來了。2014年1—8月，全國商品房銷售額是41661億元，同比下降8.9%，降幅比1—7月擴大0.7個百分點。那么這個下跌的情況只有在2008年短暫出現過，但是如此長時間的下跌還是前所未有的。到了2014年5月份，銀行一看房產交易達不到預期，于是乎停止辦理中小開發商的貸款，這個雪上加霜，最終導致樓市今天的蕭條。

我曾經分析過各地紛紛松綁限購令這件事，這是各個地方政府挽救房地產，進而挽救地方財政的方法。但是取消限購就能救樓市嗎？根據統計局公布的數據，從2014年開始，我們全國的商品房銷售可以說是量價齊跌。2014年6月，我們的商品房銷售面積和銷售額與2013年同期相比，分別下降了6%和6.7%；到了8月份，多地都取消了限購，但是這兩個數據和2013年同期相比竟然還是分別下降了8.3%和8.9%。請各位注意，統計局的數據相對保守，但如果連統計局都認同我們的房地產市場銷售量價分別下降了8.3%和8.9%，你能不能想象實際狀況的可怕呢？取消限購不僅沒有提振樓市，反而出現房價持續下降的情況。這就應驗了我前面所講，這一波房地產蕭條是因為銀行危機所導致的。

房地產危機又會引發哪些其他危機？

首當其沖的就是地方財政危機。我給各位看一個數據，2014年8月份，全國財政收入同比增長6.1%，其中稅收收入增長1.9%，可以說是幾乎創下了歷史的新低，可就是這個數字我相信都是有水分的。另外，2014年9月29日，大陸黨媒刊登了《房地產低迷地方財政“空轉”抬頭》的報道，認為地方政府有用財政資金填補稅收窟窿的嫌疑。怎么做的？地方政府動用財政資金借給企業，比如說100元錢，讓他們拿這100元錢去交稅，然后企業的稅金又以稅收形式繳回財政。這相當于同一筆錢空轉一輪，以倒賬虛增收入、虛列支出的方式，完成各方面的年度指標。文章還指出，2013年某市財政“空轉”資金占它全部財政收入的比率達到了15%。更可怕的是，這一現象在中國的縣級政府更為普遍和嚴重，“空轉”資金占財政收入的比例很可能高達30%。

我們來做一個比較極端的研究，如果把2014年8月份財政收入中的“空轉”資金去掉，那么我們當月的財政收入增幅就是-6%，是一個負增長。這對于地方政府來講，壓力是非常巨大的，我甚至都担憂很多地方政府會因此而發不出公職人員的薪水。而令我感到更加不安的是，我們巨額的地方債不要說還本，就連付息，地方政府可能都做不到。

我將全中國劃分成六個板塊，來和各位仔細分析一下目前的地方債情況。先說東北，以遼寧省為例，2014年1—8月份，全省公共財政收入同比增長2.4%，增速回落了4.6%，比年初預算增幅低了7.1%。財稅收入增幅只有1.3%，比年初預算增幅低了10%。其中，房地產的稅收自2014年2月份以來，已經連續七個月負增長。北部以內蒙古為例，2014年1—8月份，公共財政收入同比增長4.3%，增速回落了6.2%，其中稅收負增長1.3%。最慘的是2014年頭五個月，內蒙古的稅收收入同比下降12.4%。中部以安徽省為例，2014年1—8月份，全省地方財政收入增長9.6%，增速回落9.2%。西部以新疆維吾爾自治區為例，2014年上半年的財政收入增長21.1%，增速上漲7.5%。告訴各位，這是因為前一年的基數低，實際的增長金額僅完成了預算的41%而已。西南以云南省為例，2014年1—7月份，云南省財政收入增長5.4%，增速回落13.9%。云南省財政廳廳長陳建國說：“由于經濟下行、企業效益下滑、房地產市場降溫等因素持續存在，加之我省特殊的產業結構和稅源情況，完成全年財政收支任務將十分艱巨。”南部以最發達的廣東省為例，2014年1—8月份，廣東省的財政收入增長了13.85%，增速回落0.86%，財政收入增速呈逐月回落的趨勢。其中，2014年1—7月份廣東省財政收入增速分別為23.69%、19.23%、16.22%、14.32%、14.77%、15.27%和14.61%。

以上六個地方的財政數據都完全來自于各地區財政局，而且各位請注意，就是這個數據按照新華網的報道，我相信都是有相當的水分存在。而包含了水分的數據都如此糟糕，我們可以想象地方財政的真實困難程度。

我在前面說過，房地產市場低迷導致了地方政府的財政危機，怎么解決？還得從房地產上下手。于是我們就在2014年看到了二三線城市紛紛取消限購的通知，而且央行也采取貨幣手段刺激樓市，同時減輕地方政府的債務還本付息壓力。

但是根據我在各地調研的情況，我們的二套房貸款不是那么容易獲批的。為什么？根據央行的規定，如果你還清了第一套房的貸款，就可以申請以七折利率的形式貸到第二套房的貸款。那么在一些地方，當老百姓還完第一套房貸后，銀行可能不會再給你貸款買第二套房。為什么？銀行要確保自己的資本金用在回報更高、周期更短的地方，比如把錢貸給企業。所以，在央行新政出臺后，我建議各位審慎借貸買第二套房，因為你很有可能碰到銀行拿了你還完的錢用于其他渠道，而不會把錢再借貸給你的情況。至于地方財政會不會因為樓市持續低迷而難以為繼，一些銀行根本不會考慮這些。

最后，我給各位再梳理一下中國當前房地產市場萎靡不振的前因后果。首先，2008年11月頒布的“四萬億投資計劃”埋下了一系列危機，使得參與其中的地方政府爆發了債務危機；其次，國企由于配合“四萬億投資計劃”成為投資主體，且瘋狂擴張，最終爆發了效率危機；第三，民營企業受到“國進民退”、資金鏈斷裂兩大危機影響。這些危機主體也都是商業銀行的主要客戶，銀行又被拉下了水。所以我們看到，2012年6月，16只銀行股中有10只股價跌破每股凈值；2013年6月，商業銀行爆發第一次“錢荒”，12月爆發第二次“錢荒”；2013年年底，銀行資金出現不足，股份制銀行資金成本高達5%。這些都是銀行危機的警告。

銀行怎么處理危機？停止辦理房貸，從而催生了2014年開始的地產疲軟風暴。到了2014年5月份，銀行停止辦理中小型開發商的貸款，給疲軟的樓市雪上加霜。2014年5月24日，央行表態不救市，但是地方政府因為財政非常困難扛不住了，于是乎47個限購城市中有42個城市取消了限購。但2014年1—8月份，我們的房地產市場還是萎靡不振，大部分城市都出現量價齊跌的情況。到了8月份，全國財政收入僅增長6.1%，其中稅收增長率只有1.9%，創下新低。這個時候中央政府坐不住了，于是乎央行在2014年9月30日宣布了更加利好于樓市的貨幣政策。這就是今天中國房地產市場一系列的問題之所在，坦白講，我在2008年、2009年就在不同場合做過預測，但遺憾的是，我的担憂都成了現實。

那么我們現在應該怎么做？告訴各位，買住宅的時候千萬注意，從今以后不要再關心房價是漲是跌，而是要看房子的性價比，性價比高的漲、性價比低的跌，這才是正常。未來房價可能呈現多樣化的發展，同一個城市、同一個區、同一個街道也應該是有漲有跌，這才對。因此，我建議各位在買住宅時要盡量滿足四個條件：第一，住宅是否具有本地的特色；第二，是否是學區房；第三，是否是地鐵房，交通便利；第四，是否是剛需房。具備條件越多，這個房子就越抗壓。所以我建議各位，以后選擇房地產要像選股票、選產品一樣，要做夠大量的調研，長期思考，才能做出最佳的選擇，因為房價有可能呈現多樣化的發展。

郎咸平 2015-08-23 08:55:53