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第一篇微觀經濟學

1.喜歡搬家的美國人

根據美國政府發表的統計，全美國每年有17％左右的人搬了家。搬家的 人中有約60％是就地遷居，其余的是搬往外地。這個比率從70 年代以來沒有什么大的變化。對比之下，我國從1982 年到1987 年的5 年之內只有2.8％的人遷往他鄉，平均每年只有0.58％的人跨市鎮流動。中國人跨市鎮流動 比率遠遠低于美國人，是有多種原因的。但有一點可以肯定，相形之下，美 國人是一個喜歡搬家的民族。也許這與美國人的祖先就是從外國搬來的有 關，至少他們不像中國人那樣有一種根深蒂固的故土難離的戀鄉感情。

他們為什么搬家？原因是多種多樣的。有的人因為工作變動，有的為了 改善居住條件，有的想節省開支，有的為了照顧親人，等等。但主要原因是 工作變動。最初從歐洲來到美國的移民首先在美國東北部的大西洋沿岸立 足，以后隨著人口增加，對新資源的需要，經濟實力的增強，人口和資金逐 漸投向西部。結果是使約200 年來美國的人口重心以每年4—10 公里的速度不斷向西移動，80 年代初這個西移速度再次達到高峰。這和我國人口、資金、 技術力量不斷朝東部沿海移動適成對照。除了就業的地理分布的改變外，各 行各業的盛衰也使人們改變他們的工作。服務性行業（包括運輸、公用事業、 商業、政府部門、金融和保險業）迅速膨脹，制造業（輕重工業）則相對縮 小。前者在近20 年內增加了3200 萬人，占20 年前人數的60％，而后者只增加約100 萬人，只占5％。只有勞動就業發生了變化，經濟結構的變化才 能實現。不管是由于新技術（如電子計算機）的出現，或是老資源（如美國 的石油）的枯竭，還是國際市場的競爭，如美國的汽車從出口變為進口，都 意味著人們就業的改變。選擇職業的靈活性，使美國的經濟富于適應性，而 這一切往往伴隨以居住地點的遷徙。美國有1700 多種日報，大部分是地方報 紙，這些報紙的廣告主要內容之一是招聘和住房。而且這兩種廣告互相關聯。 凡是經濟繁榮的地方，招聘的廣告比較多，從外地遷入的人口也較多，因而 住房的需求也比較活躍。1986 年由于石油跌價，南部幾個產油州削減生產， 失業增加，而東北部像馬薩諸塞州等地由于發展了高技術行業，需要補充勞 動力。于是有不少人來此州尋求工作，使該地房租和地產飛漲一時。近年來 東北部經歷了比全國更嚴重的經濟衰退，房地產價格大跌，以前購進房地產 的商人蒙受巨大損失。

在美國搬家沒有任何限制，沒有戶口制度，搬家不必經過任何人的批準， 甚至也不需要到警察局去報告一聲。搬家也很方便，有專門的搬家公司，有 的專管本市搬家，有的則經營往外地的搬遷。搬家時，人們幾乎100％地都 用汽車作搬運工具，人們可以利用專門的搬家汽車。但家具一般是不搬的， 多半就地賣掉。搬完之后，再按房間的大小、色調和風格重新購置。

搬家之所以方便，主要因為有住房市場。對中國人來說，“住房市場” 這個名詞已經變得陌生，正好像美國人不理解我們的“換房大會”一樣。1949 年以后，我國很快就限制甚至取消了私房出租業務，要得到住房，幾乎只有 單位分配這一條路子。換房大會和住房市場有兩個基本的不同點。首先，換 房必須找到換房對象，有了“換房大會”已經比以前方便些了，但仍是很困 難的。靠著換房協調員甚至借助于電子計算機，可能找到三角換房或多邊換 房的可能。但要使各方在住房的地點、面積、設備、朝向、樓層、環境等方

面的綜合條件恰好相等，實在太難了。而住房市場則可以用租金的不同來補 償條件的差異，因而各方可以有較廣泛的選擇機會。第二，在住房市場條件 下，通過房租水平的升降，供應和需求永遠是平衡的。換句話說，在美國， 你只可能感到房租貴。而不會租不到房子住，所以即使你手頭沒有房子可以 和別人換，也一樣可以租到房子住。我國從1988 年開始住房改革，引進市場 機制。但開始大成紋。房改的主要方法是提高房租，然而房租在城鎮居民總 支出中占的比重從1.O％反而降到了0.7％。①當然，是不是要像美國那樣完 全通過市場來分配住房是有爭論的。理論和經驗都證明市場分配可以避免浪 費，但窮人的住房間題比較難解決。

由于修新房（包括配套設施）總要花一年以上時間，趕不上人口流動變 化，供給的變化趕不上需求的變化，因而房租的升降幅度很大，房地產事業 成為一項可以投機賺錢的大買賣。可是不要以為這種投機對社會不利，也不 要以為房地產商賺錢容易。它對社會的貢獻是調劑了對房地產的需求在空間 上和時間上的余缺；而且地產商會投資于綠化、道路和環境，改善土地的利 用。如果賺錢容易，大家都去經營房地產了，而事實并非如此。房地產商估 計當地經濟要走向繁榮時，紛紛事先購進，使得價格上升，刺激新住房的建 造。但如果估計錯誤，就會賠本。

住房開支在美國人的總開支中大約要占1/4，這雖然只是一個平均數。 在紐約市中心租一個帶廚房和廁所的單間，月租在1000 美元左右，但在小城 市里有兩間臥室外加客廳的一套中檔住宅，月租僅300 美元。房租由祖戶和 房東協商確定，萬一協商不成，雙方都可另覓高就，直到滿意為止。作者在 美時曾和房東（一家房地產公司）就房租劇烈地討價還價。公司的理由是當 地房租普遍上漲，并出示了他們所作的市場調查，某某地點的住房，條件如 何，月租若干。我提出的理由是美國的通貨膨脹率沒有那么高，我們的收入 沒有增加，并歷數他們服務質量中的問題，如沒有按時來滅蟑螂，門鎖壞了 沒有及時來修等。最后雙方都作了讓步。公司把每月祖金增加150 元減到只 增100 元。于是我代表全體租戶在為期一年的租房協議上簽了字。附帶提一 句，那次門鎖壞了，我們打電話催促公司派人來修，可是他們拖延不來，最 后同意我們自己修理，將新購鎖的錢外加勞務費從房租中扣除，扣了他們25 美元。

大部分美國人并不祖房子，他們喜歡買房子住。其中一個重要原因是政府鼓勵“居者有其屋”，所以在稅收上給予優惠。買房子的常見辦法是分期付款，標準年限是30 年，每月付的貸款和租房子的租金相差不多，所以多數人寧可買房，過了30 年，房子就歸本人所有。盂子說，民有恒產，始有恒心。

這句話在美國也不例外，自己擁有住宅的人家算是“殷實人家”，這種地位在美國這樣一個以信譽為聯系紐帶的商業社會中十分重要。向銀行貸款做生意、求職、賒購汽車等等，有房產的家庭往往得到優先考慮。

買了住房，會不會把一個人捆死在一地呢？不會。當他想搬家時，可以 把房子賣掉。如果這是分期付款，而賬還沒有償清，他可以把房子和債務關 系一起出售。但出售的價格和原訂的房屋價格會有些出入。如果當地房產價 格上升，他還可以從中獲利，否則就會虧蝕。這里我們可以看到，在商業發 達的社會里，不但商品可以買賣，債務關系也可以買賣。其實這就是資金市

① 《中國統計年鑒（1991）》，280 頁。

場的一個方面。靈活的市場安排，提供給個人廣泛的選擇機會，造就了一個 富有彈性的有生機的經濟。經濟要得到發展，要使資源的使用合理化，杜絕 各種可能的浪費，都必須通過個人在各種選擇中作出優化抉擇方能實現。我 們從美國人搬家的這件事中，可以看到：市場就提供了這樣一種機會。

小結：就業的靈活性使經濟結構易于調整，但這必將引起人口的流動，如果沒有住房市場，人 口的流動將受阻。談了租房和買房的區別，強調了市場分配住房與計劃分配的重大差別。

茅于軾 2013-08-23 15:01:32