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【主持人】下面讓我們來聊聊中國的房地產泡沫。剛剛過去不久的一場“流動性緊張”，讓銀行等金融機構和中國的股民都驚出了一身冷汗。至于下一張多米諾骨牌會倒在哪里？驚魂未定的市場人士紛紛將目光投向了杠桿率處于高位的內地樓市。由此，中國樓市擠泡沫的警報正式拉響。

【解說】過去幾年寬松的貨幣政策雖然維持了經濟繁榮的表象，但付出的代價卻是不斷膨脹的資產價格泡沫，其中以房價的迅速飆升最為明顯。房產泡沫不但擠占了實體經濟的發展空間，高杠桿化的運作方式也消耗了金融體系對抗風險的能力。中國的信貸占GDP比率，5年內從75%上升到了200%，大量貸款流向房地產。此次由央行一手主導的流動性緊張，最終為房地產行業擠泡沫敲響了警鐘。

【匯豐環球研究宏觀經濟分析師 馬曉萍】杠桿率快速地增加的過程是一個風險累積的過程。它（央行）當然希望最終能達到的一個目的就是這些錢不要去融資平臺，繼續加大地方政府債務累積的風險，不要去房地產繼續推高資產泡沫。

【解說】根據獨立經濟學家謝國忠的研究，中國的廣義貨幣M2年增長率超過15%，遠高于中國經濟實際的、甚至潛在的增長率。大量的資金需求并非來自實體經濟。中國正在經歷一次巨大的“房產加信貸”泡沫。謝國忠分析說：一家房地產公司可能有四層杠桿：土地抵押給銀行以獲得貸款，信托公司用剩余土地作抵押提供二次貸款，控股公司以企業現金流充當担保發行債券，公司股東以股份做抵押在其上再添加一層杠桿。

【主持人】可以看出，如果中國的房產泡沫破裂，必將帶來巨大的去杠桿效力。如果說此前一輪又一輪的房價調控政策是揚湯止沸，那么從去杠桿入手也許就是釜底抽薪。房地產泡沫破掉，到底是不是中國經濟重新找回平衡的必要前提呢？

【銀河證券首席經濟學家 左曉蕾】中國不打算由房地產來引發危機的話，那你就持續地調整。但是同時呢，一定要去找新的增長點。因為它調了以后我會經濟要崩潰，你拿這個東西來要挾政策或者挾持政策。那說實在的，對中國經濟長遠來說絕對是最大的危機。

【解說】近日，有媒體瘋狂轉載稱獨立經濟學家謝國忠“轉向”，認為明年初地方政府在財政壓力下將迫使中央政府釋放利好消息，帶動房價回暖。對此，謝國忠7月10日向《快評財新聞》記者獨家辟謠。他表示：“房價的走勢會是一浪一浪地下行，即便可能有財政放錢等因素帶來短暫的小范圍上升，但總體的走勢會是波浪式地下降。”昔日風光不再，房地產行業是否感到了陣陣寒意？

【高策地產服務機構首席策略官 李國平】對房地產企業的影響呢，一個呢就是說分結構的，大企業、上市企業可能影響不大，小型的、民營的、單一項目的企業，對信托比較依賴的企業，下一步可能會受到很大的影響。

【解說】據海通證券的分析報告，中國房地產總市值與GDP比重高達200%以上。美國2007年房地產泡沫時期該比值為74%，日本1990年房地產泡沫前該比值高達300%以上。

【高策地產服務機構首席策略官 李國平】這次的流動性的警醒可能會對這些開發商產生正面的促進，讓他們不要過于觀望或者捂盤。起碼對預期、未來不要那么樂觀，可以加緊以流動性的快速周轉來作為很多企業的經營指標。我覺得這是有利于這個行業的健康發展。

【主持人】可以想見，中國的房地產業要是不想重蹈美國、日本的覆轍，一場懸崖勒馬恐怕在所難免。也許正如李國平所言，實體不振，購買力下降，那才是對地產商最致命的打擊。去杠桿、調結構，最終將為整個房地產行業帶來實惠。

2015-08-23 08:37:52